FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

カテゴリ: 鈴鹿マンション 005




鈴鹿マンション005の購入の際共同担保を提供しました。
共同担保は鈴鹿マンション005以外に
3物件提供しました。



当時地銀との取引が初めてでしたし、属性も良くない中
フルローンにて購入する為には仕方なし!
と思いました。



ただ元金返済も少し進みましたので担保余力が出てきているのでは?
と思い、現在交渉中です。




共同担保に提供した他3物件は別の銀行の第一抵当がついていましたので
第二順位でした。中には完済により第一順位の抵当権を抹消し、実質第一順位
になっている物件もあります。



第二順位の根抵当権でも外してもらう事には大きな意味があります。
第二順位の根抵当権が外れると担保の余力が生まれるからです。



担保余力があれば今後の融資や金利に有利になります。



ただし
根抵当権ですのでその担保余力を利用して
今後この銀行からもっと継続して融資を受ける!
という場合はそのままにしておくのもありですが



購入資金融資は購入物件の担保のみでいきたいですよね。



ただ共同担保を外すメリットは私にあっても銀行にはないので
どういう回答になるでしょうか。




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本日鈴鹿マンション005に入居申込みが入りました!



鈴鹿アパート006
夜逃げ部屋→保証人さんと交渉が終わり、リフォーム中



鈴鹿マンション005の方は
空室3部屋→2件申込みで 空室1部屋



山形アパート004の方は
空室4部屋→1件申込み 空室3部屋
退去予告が1部屋


6月上旬には 54/59 入居率91%の予定。
来週は日本政策金融公庫との面談時がありますので
気持よく望めそうです。


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鈴鹿マンションに申込みが入りました。
すごくうれしいのですが
もっと早期に埋めることは出来なかったのかと
反省しています。



こちらは今回退去から空室期間が約4ヶ月でした。
この空室期間の家賃、共益費、駐車場収入は
永遠の機会損失となってしまいました。



相場の広告費に+4ヶ月出せば
数日の内に決まったでしょうし
仮に相場の広告費+1ヶ月で空室期間が1ヶ月
であれば今回より2ヶ月収入が増えた訳です。



実際空室の時っていうのは
今週末には決まるのでは?
今週末になれば来週末にはきっと
という都合の良い心理が働いて
結果空室期間が伸びてしまう事が多々あると思います。



空室期間がいつもより長かった場合
では募集条件を変えるタイミングはいつがいいのでしょうか?


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-------夜逃げ部屋3のお話--------

鈴鹿アパート006の管理会社から連絡が入り長期滞納の部屋への
警察立会いのもと安否確認をして頂きました。
帰宅の様子はなく、残置物があります。



幸い保証人の兄さんに連絡がつき滞納家賃、原状回復費用
残置物の処分費用の請求が出来ます。
入居者本人ではないですが、、保証人さんに動産放棄の合意書を
もらい残置物の処分をしたいと思います。




-------夜逃げ部屋4のお話---------



そして鈴鹿マンション005でも夜逃げが発生。
こちらは残置物無し。
こちらは保証会社に事故報告を管理会社から入れてもらい
回収の予定です。



ブラジル人の方でしたが、外国人はわりと部屋を綺麗にして
夜逃げするんです。
保証会社は日本○ーフティですが原状回復プラン付きにして
ありました。今回原状回復費用も請求してみようと思います。




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信金の担当者にお越し頂いて



金銭消費貸借契約書に署名捺印しました。



地銀と違う点は出資金がある点です。



今回出資金は1万円でしたが



預金のように保護はありません。



融資金額は40万円で、5年返済、変動3,2%、無担保、保証人有



です。資金使途は鈴鹿マンションの非常階段塗装です。



現金で支払う事も出来ましたが、自己資金を残す事と



事業拡大の為融資を受けました。



それにより新しい金融機関(信金)との取引が出来、



返済実績が作れます。



返済実績があると新規購入資金の融資審査にも有利に



なると思ったからです。



返済実績の重要性は新書を出された石渡 浩さんの書籍の



P125にも書かれています。



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参考にしてみて下さい。



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