FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

カテゴリ: 山形アパート 004



山形アパート004
2,3月に学生さんの退去により入居率が一気に50%に
なってしまいました。
これからのターゲットは物件周辺の一般社会人になります。



4月以降は家賃を4千円一気に下げて4月限定春の入居促進
キャンペーンとして募集してもらっています。



3月までと4月以降とは入居希望者の数が違うので同じ戦略では
いけないと思い4月に入った時点ですぐに家賃引き下げを行ない
ました。



去年はこれを6月に入ってから決断しました。
今年は決断が早かった分結果につなげたいです。



同じワンルームで空室にお困りの方応援お願いします。




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山形アパート004が3月末までに退去予告も含めて空室4戸となります。
例年2戸から3戸の範囲ですので今年は例年より退去が多いです。



物件単体と見ると空室率50%になりますので
色々と対策を練っています。



現在空室の部屋の状況を確認。
室内の破損、汚損はなくルームクリーニング済みで
特に問題はありません。



次に募集条件を確認。
家賃、共益費、敷金、広告費が適正なのか調べました。



次に管理会社(仲介業者)はもちろん客付け業者に情報は行き渡って
いるのか調べました。



これについては情報がイマイチ行き渡っていない様子でしたので
管理会社(仲介業者)了解の下、客付け業者へ空室情報を
流しました。



客付け業者の中にはフットワーク軽く室内写真をすぐに取ってくれ
自社ホームページに載せて頂いた業者さんもいました。



次に内見数を調べます。
この一週間の内見数は少なくターゲットである学生の
来店数が少ない事がわかりました。



山形アパート004の退去時期と学生さんのアパートを探すピークがズレていて
いる事がわかりました。
ピーク時に空室があれば1部屋モデルルーム化する事で対応出来るのですが
今回は12月から2月までのピーク時に空室がなく内見が出来なかった事も
痛かったです。



学生のピークは過ぎたものの
諦めずに空室対策をしていきたいと思います。
空室対策コンサルタント尾嶋さんの本のノウハウを1つ1つ確認して実践しています。



たった18日で次の入居者が決まる!  満室革命プログラム
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3月31日から4月2日にかけて山形入りします。



山形アパートの引渡しの為です。(身内が購入)



ちょうど私が所有するアパートも一つ空きが出ましたので



部屋の確認と仲介業者さんに営業に行こうと思います。



物件のスペックは



木造 築17年



10戸



表面利回り18%



購入価格≒固定資産税評価額



満室引渡しです。



売り出し価格は表面利回り15%のものを



価格交渉の末 18%のラインまで下げて頂きました。



指値は表面利回り20%のラインでしたが



最終的には満室引渡しで手間がかからない事もあり



妥協しました。



現行賃料が安いので工夫次第で



あと1%利回りを上げられる可能性もあります。



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山形アパートの退去の連絡がありました。



3月末に退去なのでなんとか



繁忙期中に決めたいと思います。



さて



明日は不動産所有法人の定款認証です。



大阪の業者さんに依頼したのですが



定款認証は地元の公証役場に出向かないと行けない為



自ら行ってきます。



ネットで購入しておいた法人印を押して



業者さんに作成して頂いた定款が仕上がりました。



法人印を押すと実感が湧いてきました。



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先日の身内が購入する山形アパート契約の話の続きです。



現地確認でアパートの周りを



確認していると



エアーポンプなるものを発見しました。



???



販売図面には下水道接続と記載されています。



なにかおかしいな?



という事で担当者さんに確認してもらうと



実は個別浄化槽である事がわかりました。



個別浄化槽であれば点検、洗浄費用が年間8万円程かかります。



業者さんはいくつかある様ですが



現在の売主さんの業者をそのまま使った場合



年間8万のマイナスのキャッシュ・フロー 10年で80万です。



下水道接続済であれば必要の無い費用ですので



これにはやんわりと抗議しました。



費用負担については仲介業者さんに一旦ボールを預けて



後日回答して頂く様にしました。



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