FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

カテゴリ: 契約 決済 引渡し




本日はすごい物件3の契約日でした。



しかし










結果的に契約を中止しました。



どう言った事かと言うと売買契約に伴うリスクが大きい事が
事前に察知出来たからです。
察知出来ずに売買契約を行っていたらとぞっとします。



詳細は現在進行形なので書けないのですが
すごい物件3に関してはかなりの問題を抱えて複数の関係者が
トラブルに巻き込まれる可能性があります。







買い付けが通った名張戸建て008物件の契約が無事終わりました。
決済は来月。
それまでにリフォーム工事の計画を練ります。



スペックは以下の様な物件です。

築32年
94㎡
320万円



修繕は最低でも100万はかかります。
5年程賃貸に出して更地で売ろうかと思っていましたが
売却もありかもしれませんね。



契約が終わってほっとしていたら
すごい物件情報が入ってきました。
明後日に現地調査に行ってきます。




鈴鹿マンション007の引き渡しを受けて来ました。
売主さんは女性オーナーで相続で取得された方でした。
事業としての意識が希薄な為入居率は落ち込み



現況3割程度でした。
市の差し押さえも入っており売却をしなければならない
状況で今回市場価格より安く所得出来ました。



固定資産税評価額より低い価格です。
表面利回りは23%程度。



今回大規模修繕をすぐに行います。
大規模修繕も入れた利回りは17~18%程度の予定。



11月よりまずは外壁塗装、屋根塗装工事に入る予定です。






契約も無事終わり、本日は未取引の銀行に
融資の打診をしてきました。
しかし、こちらの思っていた積算価格とは
かなりズレがあり、担保価値は十分と思っていたら
ほぼ担保割れの状況でした。



これは銀行独自の耐用年数の考え方によるものです。
土地は路線価でおおむねあっていたのですが
建物は銀行独自のルールで法定耐用年数より
短い耐用年数であった為建物価格がゼロに近く
なってしまいました。
担保掛け目は6割程度の様です。



ただ担保評価だけでなく収益性も検討するとの事でしたので
結果を待ちたいと思います。





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明日はいよいよ契約です。
重要事項説明書と契約書を事前に送って頂きチェックしました。
固定資産税の起算日が4月1日になっており、1月1日起算日の
方が有利なのですが、仲介業者さんが1月1日起算日の処理に
慣れてない為そのままで良しとしました。



また売主さんが個人で消費税の課税事業者ではない方でしたので
建物価格の割合を大きくして頂く事は出来ました。



売買契約書に建物価格、土地価格が明記されていない場合
合理的な方法で按分する必要があり
固定資産税評価額を使って按分する方法が一般的です。



売買契約書に明記があればその建物価格にしたがって減価償却
が可能になります。(建物価格の根拠は必要)



ただし減価償却費の金額が大きい程、売却時の簿価が少なくなって
売却益が出やすくなります。



今回の物件は長期保有の予定ですので保有期間中の手残り
多い方がいいと判断し、めいっぱい減価償却費がとれる様
建物価格が大きくなる様交渉しました。



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