FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

カテゴリ: 伊賀マンション010




伊賀マンション010では自治会費を集金して
自治会を納めているのですが
こちらのマンションの自治会はやっかい



入居者さんから組長を選出の上
自治会行事への参加を必須としてます。



前オーナーは管理人さんを置いており管理人さんが
組長になりこれまで自治会行事への参加をしてきたのですが



オーナーチェンジに伴い管理人から管理会社に変更しました。
管理会社としても自治会行事への参加までは業務外の為
当然出来ません。



賃貸物件の場合オーナーもしくは管理会社が自治会費を集金する代わりに
自治会行事への参加は免除という事が一般的かと思います。



自治会行事への参加はお断りしているのですが、今の所認めてもらってません。




伊賀マンション010の決済後
かなりバタバタとしています。



管理会社を決定後、募集条件の打ち合わせ
リフォーム工事内容打ち合わせ、さらに各種経費
支払いの手続き。



そんな中でも続々と申込が入りはじめています。
購入時点で空室は12室あったのですが
本日で5室も申込が入りました。



リフォーム工事が間に合わないのではと思う程早いペースです。
現在が繁忙期である事ももちろんなのですが
今回は一気に埋める為に募集条件を相場より5千程引き下げた
事も大きかったと思います。



長期的に見ると募集条件の引き下げはマイナスになるのですが
大量の空室を抱えた物件の場合一旦は早期に埋めてしまうのが
得策ではないかと考えます。






すごい物件2の物件の決済を受けました。
今回の物件は初めてのRC物件です。



ざっくり概要をお話しますと
RC
築20年
利回り15%
入居率は50%
です。



かれこれ去年の9月から取り組んでいた物件になりますので
喜びもひとしおです。



しかし現状の入居率が悪く入居率を上げないとキャッシュ・フローが
まったくでませんので繁忙期中に満室を目指します。



自分にとってはこの物件が大きいターニングポイントになる気がします。


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売主立会の元すごい物件2の最終現地確認を行いました。
境界杭がなくなっている箇所があり、そちらを確認。



現地で空室の部屋を全て確認もさせて頂きました。
売主に現地確認の上説明をしてもらったのは初めてです。



今までは決済時に初めてお会いするパターンでした。



汚部屋が2部屋ある事は知っていたのですが
その内1部屋は小規模なボヤが過去あった事もわかりました。
部屋が汚すぎてボヤの跡がわからなかったのですが
売主さんに明示してもらいようやく場所がわかりました。



ボヤの跡がわからないくらいの汚部屋って、、、。(苦笑)



これまでも建物の維持管理方法もお聞きできました。
今回は 自主管理+現地管理人
というパターンです。



引き継ぐべき所は引き継ぐ、改善すべき所は速やかに改善します。
今週末に売買契約を結びます。




すごい物件2の2行目の融資も融資期間が伸びず、返済比率が高くなりすぎた為
上手くいきませんでした。続いて別の金融機関にも打診してみます。



さて最近話題になっているふるさと納税
感度の高い方はすでに実践されてらしゃるかと思います。





メリットはあっても僅かなデメリット(2千円は最低かかる)しかありません。
早速私も納税にトライして見ました。



ふるさとチョイスというサイトが便利なので使用しました。
3箇所頼んでみたのですが
三重県尾鷲市
宮崎県都城市
北海道上士幌町を選びました。




このふるさと納税ですが最適上限額というのがありまして
これを計算するのがかなり面倒なんですが
税理士の叶温さんが
とてもいいソフトを出されてらしゃいまして
早速ダウンロードして私も
使用しました。



このソフトのいい所は不動産所得、事業所得、短期譲渡所得、長期譲渡所得
にも対応している所です。給与で試算出来るソフトはあるのですがこれに対応する
ソフトがありませんでしたので不動産投資家にとっては非常に使い勝手が良いです。

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