FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

カテゴリ: 鈴鹿マンション 007




久しぶりの記事になりました。
先日山形アパート004に入居申し込みが入りまして
瞬間的に入居率は全体で58/59 98%(鈴鹿マンション007は除く)
もう1つで満室まできました。


しかし昨日1室退去がありましたのでなかなか満室までいきません。



さて鈴鹿マンション007ですが再生はほぼ完了してきまして
外壁塗装工事、舗装工事、内装工事、電気工事、看板工事、水道工事
あらゆる業者さんに入って頂きました。



あとはインターネット無料化工事を2月に行って完成といった具合です。
繁忙期中に満室にもっていきたいです。




鈴鹿マンション007の外壁塗装、屋根塗装工事に入っています。
ちょうど今ベランダの窓を塗って頂いていて窓を養生している為
ベランダ側の窓が開けられない状態です。



入居者さんと職人さんとの会話で



入居者さんA
「変な事お聞きしますけど、他の方は全員退去されたんでしょうか?」



職人さん
「いえいえオーナーが変わり、改修工事中なんです。安心してお住まい頂いて
結構ですよ~。」



もともと入居者が少ないマンションでしたが、ガンガン足場がかかってガンガン
工事が始まるし、空室のドアもフルオープンでいろんな職人さんが
出たり入ったりでご心配頂いた様です、。



入居者さんにはご迷惑を掛けますが長年放置されていた物件
ですので見違える程に綺麗になると思います。








鈴鹿マンション007の改修工事がスタートしました。
分離発注している為各業者さんとの工程管理が必要
になります。



内装の木部塗装工事からスタートして
終わり次第クロス業者さんに入ってもらいます。



室内、屋外それぞれ業者さんが入りますので
重なって作業がやりずらくなる可能性がある訳です。



そこで今回ネットで検索してダウンロードした
工程表を作成して各業者さん配布しました。



これで一目瞭然になり、業者さんもやりやすくなるかと
思います。



今回の工事に伴う業者さんは
塗装業者さん
クロス業者さん
大工さん
プロパン業者さん
電気工事業者さん
看板屋さん
掃除業者さん


これだけ入りますので間違っても一斉に入れてはいけません。
11月、12月は一人現場監督になりそうです。



教訓 大規模修繕の場合は工程表を作るといい





鈴鹿マンション007の引き渡しを受けて来ました。
売主さんは女性オーナーで相続で取得された方でした。
事業としての意識が希薄な為入居率は落ち込み



現況3割程度でした。
市の差し押さえも入っており売却をしなければならない
状況で今回市場価格より安く所得出来ました。



固定資産税評価額より低い価格です。
表面利回りは23%程度。



今回大規模修繕をすぐに行います。
大規模修繕も入れた利回りは17~18%程度の予定。



11月よりまずは外壁塗装、屋根塗装工事に入る予定です。






今回の購入物件の外壁塗装、屋根塗装、その他修繕の
打ち合わせに行ってきました。



今回カラーコディネーターさんにお世話になり
カラーの指定をして頂く事になりました。
大規模修繕自体が初なので手探り状態です。



来月頭にプランが出来るので今から楽しみにしています。
費用は1棟で30万と消費税です。



大規模修繕と内装工事を年内に完了
2月までに満室が目標です。

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