FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

カテゴリ: 鈴鹿マンション 007




鈴鹿マンション007が完全満室になりました。
満室により表面利回りは23%
しっかりとキャッシュ・フローを生んでくれる物件へと再生しました。



なにより外壁塗装を初めて行いましたので経験値が増えました。
今後外壁がボロボロの物件でも概算でこれくらいで修繕可能
っていうのがわかる様になった事が大きいです。



仲介業者さん、管理会社さん、塗装業者さん、クロス業者さん
シルバーさん、電気屋さん、水道業者さん、舗道業者さん
看板業者さん、デザイナーさん、日本政策金融公庫に感謝!!




鈴鹿マンション007さらに3件申し込みが入り
残り1室を残すのみとなりました。
満室まであと少し!



さて先日現地調査に行ってきました物件
全空予定の物件なんです。
近隣の物件の空室率は高めで満室にはかなり
苦労しそうなエリアでした。
ちなみに東南海地震がくれば津波にのまれるエリアです。
売値の55%OFFにて指値しましたが
おそらく通らないでしょう。



仲介業者さんは指値の理由を事前にお伝えしてから買い付けを
FAXしましたが、普通だったら破いて捨てられるレベルかもしれません。



鈴鹿マンション007の再生も終盤になってきましたのでそろそろ新しい物件が
欲しいです。




鈴鹿マンション007にさらに2件申し込みが入り残りが
残る空室が4室となりました。
満室が見えてきました。



さてここ最近が買う方の動きもしてまして
現地調査の上買い付けを入れました。
満室で立地も良い物件の為希望価格では通りませんでしたが
他の方が買わなければひょっとしたら回ってくるかもしれません。



さらにもう1つ物件の紹介を頂いたので明日現地に行く予定。
事前に家賃相場等は調査済みなので
あとは現地調査と価格交渉次第かと思います。












鈴鹿マンション007さらに3件申し込みが入りました。
これで残り空室は6室となりました


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1月は内見ゼロだった為 家賃値下げと広告費1か月上乗せを
した事を前回書きました。
今回それ以外に対策をした事は専任から一般に切り替えて
募集窓口を広げた事です。



リーシング能力では間違いないだろうと専任にて大手に任せていたんですが
残念な結果になりましたので、一般に切り替えて2社で競合してもらう形を
とりました。



管理の問題もあり本来この形にしたくなかったのですが、致し方ありません。
一般に切り替えてから内見も増え、一気に3部屋申し込みが入りました。
この調子で残り6室満室にもっていきたいと思います。




ついにこの日が来ました。不動産取得税の時期が。
約90万円今月末までに納めなさいとのお達しです。



予定通りなんですが、すごい金額ですよね。
がんばって納めようと思います。
今月の物件単体でのキャッシュ・フローは大幅マイナスとなりそうです。



さて鈴鹿マンション007は1月から本格的に募集を始めたんですが
上手くいっていません。
というか1月は内見がほぼないという事態でした。



繁忙期に満室にならないとかなり痛いので
募集条件を見直す事から改善しました。
強気の家賃設定をしてましたが、家賃を引き下げ、広告費も1か月上乗せ
しました。



するとようやく1部屋申し込みが入りました。ただこのペースだと
繁忙期に満室は厳しいと思います。
そこでもう1つ対策を行いました。




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