FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2014年04月

先日鈴鹿006アパートで新たな夜逃げ部屋5が発生しました。
とここまでは今まで経験済みなので
さほど驚きません。



ところが本日管理会社より電話があり
ちょっと困った事が、、、。



夜逃げした元入居者さんが、、、。











逮捕!



されました。




容疑は食い逃げ。
逮捕された結果管理会社に連絡が入り見つかったんですが
困ったものです。




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先週以前から取引のある業者さんから物件紹介があり
現地調査してきました。
少し空きはありますが内部の手入れは比較的されてありました。
ただ価格は高い。



売り値の40%(60%OFF)にて買い付けを入れました。
今の所ピクリとも返事はありません。



価格が高いので自分の買える基準まで下がれば買いますし
下がらないのであればパス!です。













鈴鹿マンション007が完全満室になりました。
満室により表面利回りは23%
しっかりとキャッシュ・フローを生んでくれる物件へと再生しました。



なにより外壁塗装を初めて行いましたので経験値が増えました。
今後外壁がボロボロの物件でも概算でこれくらいで修繕可能
っていうのがわかる様になった事が大きいです。



仲介業者さん、管理会社さん、塗装業者さん、クロス業者さん
シルバーさん、電気屋さん、水道業者さん、舗道業者さん
看板業者さん、デザイナーさん、日本政策金融公庫に感謝!!




去年年末に参加させて頂いた満室経営新聞のセミナーの講師の
カーター校長こと河田康則さんが書籍を出版されました。








著書のタイトルで金利1%台との事なんですが、属性が良い事と金融資産が多いという
前提条件がある事は考慮しないといけません。



私も含めてそれ程属性の良くない方は金利1%台という所ではなくて
金融機関の考え方を知る
という事がポイントになってくるのではないかと思います。



アマゾンキャンペーン中だそうです。


先日買い付けを入れた大型RC物件のその後
ある業者さんとの話の中で確認出来ました。



結局2億近くである方が購入されていて
融資先は金利4.5の某銀行



購入されたであろう金額でシミュレーションをしてみましたが
フルローンで購入したとして、空室率10%、金利4.5
とすると



購入時諸費用を回収するのに7年、、、。
売却時に金利が高いので残債の減りが少ないので
将来残債以上で売却できるかどうかぎりぎりのライン。




空室率が20%でキャッシュ・フローは赤字。
かなりリスクが高い投資になるのではないでしょうか。





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