FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2013年10月




山形の物件に1つ買い付け申し込みを入れました。
お世話になっている不動産業者さんからの紹介です。



入居率は8割り程度で学生向けのアパートです。
3点ユニットバスで駐車場が戸数分ありません。



ですので社会人をターゲットにする事がほぼ出来ません。
それでも投資として妥協出来るラインで買い付け申し込み
を入れました。



利回りで28%程度の価格です。
学生向けアパートお持ちの方はご存知だと思いますが
稼働率がどうしても落ちるんです。



入居申し込みがちょうど今頃入るとします。
仮に11月に申し込み頂いたとして
入居は3月からというパターンです。



申し込みが11月でも賃料発生は3月からですので
どうしても4ヶ月間のロスが生じます。
このあたり関東だと申し込みから賃料が貰えるとも聞きます。



社会人だと入居が4ヶ月先っていうのはほぼありませんし
この点は学生向けアパートの不利な点です。






鈴鹿マンション007の引き渡しを受けて来ました。
売主さんは女性オーナーで相続で取得された方でした。
事業としての意識が希薄な為入居率は落ち込み



現況3割程度でした。
市の差し押さえも入っており売却をしなければならない
状況で今回市場価格より安く所得出来ました。



固定資産税評価額より低い価格です。
表面利回りは23%程度。



今回大規模修繕をすぐに行います。
大規模修繕も入れた利回りは17~18%程度の予定。



11月よりまずは外壁塗装、屋根塗装工事に入る予定です。






今回の購入物件の外壁塗装、屋根塗装、その他修繕の
打ち合わせに行ってきました。



今回カラーコディネーターさんにお世話になり
カラーの指定をして頂く事になりました。
大規模修繕自体が初なので手探り状態です。



来月頭にプランが出来るので今から楽しみにしています。
費用は1棟で30万と消費税です。



大規模修繕と内装工事を年内に完了
2月までに満室が目標です。




地銀の審査結果が、、、、。



間に合いませんでした。
審査期間が2週間しかなかったのですが
どうやら短かすぎて間に合わなかった様です。



結果は月末までかかる見込みとの事でした。
次回もぜひ持ち込んでほしいとの事でしたので
今回の審査は無駄ではなく
次回につながると思います。




今回は日本政策金融公庫にてお世話になります。
担当者にお世話になる旨の連絡を入れました。






日本政策金融公庫の担当者より電話があり
今回フルローンにて融資の内諾を頂きました。



購入資金で内諾頂けたのかなり大きい成果だと
思います。
ただ今回地銀にも融資の打診をしており
結果次第で地銀にて融資を受けようと考えています。



これは今後の事を考えての事です。



正直日本政策金融公庫の回答はすごくうれしいのですが
地銀の回答次第でお断りしなければいけません。






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