FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2013年09月




明日はいよいよ契約です。
重要事項説明書と契約書を事前に送って頂きチェックしました。
固定資産税の起算日が4月1日になっており、1月1日起算日の
方が有利なのですが、仲介業者さんが1月1日起算日の処理に
慣れてない為そのままで良しとしました。



また売主さんが個人で消費税の課税事業者ではない方でしたので
建物価格の割合を大きくして頂く事は出来ました。



売買契約書に建物価格、土地価格が明記されていない場合
合理的な方法で按分する必要があり
固定資産税評価額を使って按分する方法が一般的です。



売買契約書に明記があればその建物価格にしたがって減価償却
が可能になります。(建物価格の根拠は必要)



ただし減価償却費の金額が大きい程、売却時の簿価が少なくなって
売却益が出やすくなります。



今回の物件は長期保有の予定ですので保有期間中の手残り
多い方がいいと判断し、めいっぱい減価償却費がとれる様
建物価格が大きくなる様交渉しました。



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日本政策金融公庫さんとの面談終わりました。
前回からあまり間が空いてませんのでさほど
売上はさほど変わりませんが、現在入居率が高い状態を
キープ出来ています(96%)ので
その部分は今回の融資審査に+に働くのではと思います。



購入計画書とキャッシュフロー計算書の説明
担当者さんは現地確認に行かれるとの事でした。
低金利、固定でなんとか融資して頂きたいです。



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明日はネット経由で申し込みした日本政策金融公庫の
融資面談です。
新規物件の購入資金で申し込みます。
購入計画書とキャッシュフロー計算書を作成して
ほぼ出来上がりました。



また今回法人を新規で作って、法人での購入資金融資を
申し込みました。
積算評価>固定資産税評価>購入価格
の物件ですが日本政策金融公庫は担保掛け目が非常に厳しいので
どの程度の評価がでるでしょうか。




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本日は賃貸住宅フェアー名古屋に行ってきました。
セミナーを聴講してきたのですが
講師の方で元メガバンク支店長の方のセミナーがあり
非常に参考になりました。



要点をお話すると



金融庁の方針変更によりこれまでより融資が受けやすくなるかも
と言うこでした。



具体的には耐用年数を超えた融資等です。


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日経新聞にも取り上げられていた様です。
金融検査マニュアルによる画一的な融資から
銀行独自のルールによる融資にかわれば
今後収益不動産の融資も大きく変わるのかも
しれません。



講師の方がバブルの時と同じにおいがしてきたとも
おっしゃっていました。








本日現地調査に行ってきました。
立地がいい物件ですが入居率が悪い物件です。
売主さんが賃貸経営を放棄されている状態で管理状態も悪いです。



今回は指値なしで満額で買い付けを入れました。
購入出来ればしばらくこの物件の再生に全力で挑みます。
期待感でいっぱいです。



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