FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2013年07月

家賃を2割下げる方法
家賃を2割下げる方法 [単行本]


家賃を2割り下げつ方法 日向 咲嗣
さんの本を読みました。

本の帯に「大家さんの心臓に悪い本」とあります。



嫌なタイトルですね。
しかし内容は正攻法で書かれています。
空室率の上昇に伴う家賃、敷金、礼金、仲介手数料下落
フリーレント等
大家の内情がまるわかり^^;



合理的な考え方で家賃減額交渉する方法も書かれており
大家としては店子さんには読んで欲しくない本です。
最終手段としての調停の仕方まで具体的に、、。



しかしインターネットにより以前は不動産業者でしか見れなかった
賃貸情報が今は業者さんがみる情報と同等レベルの
情報にアクセス出来るので調べれば一発で家賃が相場より
安いか高いかはわかります。



さすがに調停までして家賃交渉される方はめったにいないでしょうが
summo等のポータルサイトをみて現在の募集家賃が安い事を
知り、減額交渉される方はいますよね。




過去減額交渉された事がありますがその方は家賃を滞納されていたので
お断りしました。



反対に家賃を真面目にお支払い頂いている方であればその物件の
現在の賃貸マーケットによって減額交渉に応じると思います。



広告費や長く住んで頂いた部屋の原状回復費用のキャッシュアウトは結構つらいですから。



入居者にとっても少なくとも引越し費用+新規契約に伴う費用が
かかるので損益分岐点の辺りが落とし所かもしれません。



現在の家賃が月4万で、今度も賃貸に2年住むとして

4万×24か月=96万

仮に現行募集家賃が3万の場合

3万×24か月+20万(引越し費用+新規契約に伴う費用)=92万

このケースだと3万8千の家賃が損益分岐点ということになります。



家賃増額交渉


してみたいですね。




不動産投資 ブログランキングへ






これから大家の会第11回セミナーに参加してきました。
講師の方は
野村アーバンネットの山本さん
デザイナー大家の小嶌さん
才津 康隆さん
岡田 のぶゆきさん
です。



不動産投資においてスタートラインはみなさん異なります。
私の場合自己資金も少なく、低属性でしたので
最初は区分を買う事から始めました。



もちろん自己資金が豊富で、高属性の方は
最初からレバレッジをかけて最短で規模を拡大していける
でしょうから区分や戸建から始めるのは資金効率が
悪くなるかと思います。



現在の自分に合っていない投資方法を取ると
1つも買えないということになりかねません。



なので一度自分を俯瞰的に見てみるという事は必要なんだと
思います。



◯リックス、◯ルガなどのアパートローンが利用出来ない方は
今回のセミナで講師をされていた小嶌さんを参考にされてみては
いかがでしょうか。
廃屋から始める~ 刺激的なタイトルですね。


小嶌さんの書籍を後日頂ける様ですので楽しみにしています。

キャンペーンもある様です

利回り70%超!  廃屋から始める不動産投資
利回り70%超! 廃屋から始める不動産投資 [単行本(ソフトカバー)]


  




ひょっとしたら先日の買い付け入れた物件
4番手の方が流れるかもしれないと
仲介業者さんより連絡がありました。



正式に4番手の方が流れた場合
購入に向けてかなりバタバタすると思います。




さて
夜逃げがあった鈴鹿アパート006の空室に申込みが入り
これで空室は山形アパート004の空室
3部屋のみとなりました。入居率94%
3月の大量退去から大幅に入居率が改善してきました。



山形アパート004は駐車場の問題でこれ位以上の
入居は厳しいので建物の解体が課題です。
8月を目処に業者の選定と資金調達をしようと
思います。



不動産投資 ブログランキングへ





昨日現地調査に行った物件
いい物件でしたので買い付けFAX後
取引銀行の担当者に早速持ち込みました。



すると夕方になって仲介業者さんから電話があり
満額で買い付けが入って、融資内諾とれた方が出てきたとの
事でした。



買い付けした時点で私が3番手でしたので
この方は4番手という事です。



1,2番手は現地を見ずに買い付け入れたや
転売目的の業者さんでした。
融資内諾さえ早く取れたらいけるかな~
といった所でしたが



上手の方に持っていかれましたね~
まだまだです。
朝からずーと銀行提出の資料を作成してましたので
どーーーと疲れが出て来ました。



教訓

競争があると安く買えない、最後はスピードと資金力勝負。

本日鈴鹿マンション005に入居申込みが入りました!



鈴鹿アパート006
夜逃げ部屋リフォームが終わり募集中



鈴鹿マンション005の方は
空室1部屋→入居申込み



山形アパート004の方は
空室3部屋



その他は満室



入居率も55/59  93%まで上昇してきました。



明日も良さそうな物件が出て来ましたので現地調査に
出かけます。

このページのトップヘ