FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2013年04月




空室期間がいつもより長かった場合
では募集条件を変えるタイミングはいつがいいのでしょうか?



一つは内見数によって検討するのがいいのではと思います。



内見数が少ないのであれば 募集窓口やネット掲載状況、広告費、家賃を見直し
内見数が多いのに成約率が悪いのであれば室内設備、清掃状況を見直し




頭では内見数のカウントの重要性がわかっているのですが
現状では出来ていません。



管理会社と相談しながらこの部分は改善していきたいと思います。



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鈴鹿マンションに申込みが入りました。
すごくうれしいのですが
もっと早期に埋めることは出来なかったのかと
反省しています。



こちらは今回退去から空室期間が約4ヶ月でした。
この空室期間の家賃、共益費、駐車場収入は
永遠の機会損失となってしまいました。



相場の広告費に+4ヶ月出せば
数日の内に決まったでしょうし
仮に相場の広告費+1ヶ月で空室期間が1ヶ月
であれば今回より2ヶ月収入が増えた訳です。



実際空室の時っていうのは
今週末には決まるのでは?
今週末になれば来週末にはきっと
という都合の良い心理が働いて
結果空室期間が伸びてしまう事が多々あると思います。



空室期間がいつもより長かった場合
では募集条件を変えるタイミングはいつがいいのでしょうか?


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山形アパートはワンルームで学生がメインのアパートです。
今回学生の繁忙期を過ぎてしまいましたので
ターゲットを周辺の社会人にし、家賃引き下げて募集したのですが
その事で新たな弊害も出てきました。



それは駐車場です。
このアパートはワンルームが8戸あり、駐車場は5戸分しかないのです。
これまではメインが学生だった為駐車場は足りていましたが
今回の申込みにより駐車場が満車になってしまいまいした。



ただ対処方法はあり、敷地内の使用していない建物を解体処分する事です。
そこで現在見積りを取っています。
木造の建物ですのでそれほど高くないとは思いますが残り3部屋を埋めるには
必要です。



満室になる原因を実践して結果を検証する。
結果が出た原因を今度は最初から実践する。
そういう事で地方物件は埋めていくのかなと思います。



今下記の本を何度も読み直しています。



たった18日で次の入居者が決まる!  満室革命プログラム
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金持ち大家さんがこっそり実践している 空室対策のすごい技
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昨日と今日で入居申込みが4件入りました!


鈴鹿アパート006
空室2部屋→2件申込み
今月退去予告部屋→1件申込み
夜逃げ部屋→保証人さんと交渉中



鈴鹿マンション005の方は
空室3部屋→動きなし



山形アパート004の方は
空室4部屋→1件申込みで空室3部屋



5月には53/59 入居率89%(夜逃げ部屋は含まず)
少し改善してきましたね。



立て続けに申込みが入るとうれしいです。
山形アパートの方は社会人の方の申込みで
狙い通りでした。
ただ社会人の方に入居申込み頂いた事でこれまで
なかった弊害も出てきました。



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山形アパート004
2,3月に学生さんの退去により入居率が一気に50%に
なってしまいました。
これからのターゲットは物件周辺の一般社会人になります。



4月以降は家賃を4千円一気に下げて4月限定春の入居促進
キャンペーンとして募集してもらっています。



3月までと4月以降とは入居希望者の数が違うので同じ戦略では
いけないと思い4月に入った時点ですぐに家賃引き下げを行ない
ました。



去年はこれを6月に入ってから決断しました。
今年は決断が早かった分結果につなげたいです。



同じワンルームで空室にお困りの方応援お願いします。




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