FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2011年07月




キャッシュフローを最大化する為には



収入を増やすか、経費を減らすか



という単純な事ですが



今回は収入を増やす方法



家賃以外の収益で自動販売機の収益に



ついて現在進行形でお伝えします。



現在の鈴鹿マンションには



サントリー社の自動販売機が



以前のオーナ時代から設置してあり



設置業者に連絡を取りましたが



販売手数料は売上の23% 契約期間7年 



電気代オーナーもち



との事でした。



隣のマンションに自動販売機がない



事もあり月の売上は300本もあるそうです。



地方都市ではいい売上だと思います。



そこで他社にも打診してみましたが



コカ・コーラ社が販売手数料25%



契約期間1年 電気代オーナーもち




伊藤園が販売手数料25%



契約期間1年 電気代オーナーもち



という事で



コカ・コーラ社にと契約しようとしたら



サントリーの設置業者が同じ条件を



出してきました。



相見積もりはやはり自動販売機設置でも



必要な様です。



約期間が長すぎると感じていましたが



やはり契約書は作る側に有利に作られるもの



ですね。



もう一つ気になるのが
競合他社の自動販売機を



設置していけないとの条文
です。



コカ・コーラ社はそういった条文はないと



営業さんがおっしゃってましたが



サントリーの設置業者との契約書には



あります。



複数の自動販売機が設置されているのは



普通に見かけますよね。



この辺も交渉してみようと思います。



もう一つ自動販売機設置でポイントがあります。



興味がある方は人気ブログランキング順位を



確認してお待ち下さい。




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エアコン洗浄を業者さんに依頼すると



8千から1万2千円程度かかりますが



アース製薬のエアコン洗浄スプレー



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を使用すると400円程度の



スプレー代で出来ます。



ホームセンターだともう少し安いです。



養生してスプレーすると



DSC02065




汚れた洗浄液がドレインから



排出されます。



右側の電子部品にはかけない様に注意



満室経営新聞(無料)vol14号にも載っていました。



かなりオススメです。



次回は養生する手間が省けるので



クロス張替え前にスプレーしようと思います。



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水戸大家さんで有名な不動産投資家の



峯島さんによる「不動産投資大百科」



期間限定で26日24時までとなっています。



さて面談から4営業日で



日本政策金融公庫から融資決定しました。



今回は鈴鹿マンションのリフォーム資金



として150万



期間10年、固定金利3%で借ります。



金利が高いのは



無担保・無保証人での融資の為です。



以前は0.3%のみの上乗せでしたが



今回は0.6%の上乗せでした。



担保物件の調査がありませんので



スピード融資決定となりました。



また金利はー0.3%の



経営環境変化資金の概要(セーフティネット貸付)



を利用できました。



4,5,6月の売上高が減少していた為です。



7月からは鈴鹿マンションの家賃が入ってきて



逆に売上は増えますので



タイミングとしては良かったのでは



と思います。



融資金でガンガンリフォームして



満室を目指します。



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水戸大家さんで有名な不動産投資家の



峯島さんによる「不動産投資大百科」



未だ途中までしか読んでませんが



裏話が面白いです。



さてパイプスペースからの漏水が止まりません。



本日から水道業者さんに修繕工事に



入って頂きました。



DSC02037




コンクリをはつっての工事ですので



時間と費用も相当かかると思いましたが



時間は1日でして頂きました。



費用は漏水箇所がもう一つ出てきたので



まだわかりませんが



1日で終わりましたので



人工代は安く済みそうです、。



漏水箇所の部品がこれ



DSC02035



割れていました



パイプを交換後



コンクリで埋め戻して終了



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クロス工事をすると



真っ白のクロスに対して



コンセントをなにも変えてないと



DSC02057




めちゃくちゃ目立ちます。



フルカラーのベージュ色の



コンセントプレートを大人買いします。



一箱700円程度



DSC02063



よく似たホワイト色のコンセントプレートが



ありますが スイッチ部分が凹んでしまいますので



間違わないように。



古いコンセントプレートを外して



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新しいコンセントプレートを設置。



DSC02060




ドライバー一つで出来て



作業時間は2分程度で出来ます。



しかも一個あたり70円。



費用対効果めちゃくちゃ高いです。



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