FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2011年06月




HOME'S不動産投資フェアに行ってきました。



投資家けーちゃんこと寺尾 恵介氏と 石渡 浩氏



のセミナーは聞きたいと思っていました。



30分前から入れて立ち見ではなく



椅子に座っての聴講が可能出来ました。



参加料無料のセミナーですが交通費をかけて来る



だけの価値があるセミナーでした。



不動産賃貸業は他人に働いてもらって収益を上げる



事業ですのでいろんな関係者との



コミュニケーションは非常に重要です。



そういった意味で寺尾さんのセミナーは



非常に共感できます。



広告費を多く出すのは有料ですが



コミュニケーションを意識するのは無料です。



途中ちょっとしたハプニングで会場大笑いでした。



~~~続く~~~



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日本政策金融公庫の担当者から電話がありました。



先日相談していた担保差し替えの件です。



地銀との取引を今年から始めたいので



地銀の営業エリア外の物件



に担保を差し替えしたいのですが



担当者曰く日本政策金融公庫は全国対応では



あるが遠方の物件より近くの物件がいいという。



よくよく聞いてみるとすでに調査済みの物件で



手間がかからないからという理由です。



担保物件の調査をするのが手間な様です。



時間はかかっても構わないのでと言って



調査を進めて頂く様にしました。



1か月位かかる様です。



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ブログの訪問者が5倍ぐらいに増えました。




キャッシュフローのシミュレーション



をするのに



みなさんどのようなソフトをお使いですか?



無料ですごくいいソフト(有料商材レベルだと思います。)




がありましたので お伝えします。



ファイナンシャルアカデミーさんが出している




 マネログというサイトで物件の数値を入れると



簡単に計算出来ます。



銀行へ打診する際 空室率80%、70%といった



入居率が下がった場合どこまでキャッシュフロー



がプラス で運営出来るか



金利が4%といったリスク金利を



説明する資料になると思います。



今日使ってみて非常によかったのが



税引き後キャッシュフローが計算出来るという点です。



税引き前キャッシュフローの計算であれば



本の購入が前提ですが



小川武男さんの本の特典で



手に入れ られる



収支シミュレーションソフトもかなりいいです。



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D銀行より融資内諾をもらえました。



ほぼフルローンですが共同担保が条件です。



これでようやく契約までたどりつけそうです。



9行当たって8行玉砕



最後残ったD銀行が融資内諾。



契約、決済、引渡しまでやる事がたくさんありますが



1つ1つこなしていきたいと思います。




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日本政策金融公庫に担保物件の差し替え相談をしました。



日本政策金融公庫は全国対応なので



購入対象の物件、担保物件ともに全国の物件が対象



になります。



ところが地元の地銀から融資を受ける場合そうはいきません。



購入対象物件が地銀の営業エリア内である事が必要ですし



共同担保を求められた場合



担保提供出来る物件も営業エリアである事が必要です。



エリア外ですと調査費用がかかる事もありますが



管理ができないというのが大きい様です。



という事で現在地銀の営業エリア内の担保物件から



地銀の営業エリア外の担保物件への差し替えは可能か



相談してみました。



結果は後日また書きたいと思います。


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