FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2011年05月




本日は購入出来る予定の鈴鹿マンション



の家賃査定に行ってきました。



2件付近の賃貸仲介会社へヒアリングした結果



どちらの店舗でもリーマンショック以前と以後で



賃貸需給バランスが



大きく変わったとの事でした。



リーマンショック以前  



付近の物件は入居率90%以上で推移 家賃も高めで安定



リーマンショック以後 



空き個数が10倍以上に増え 家賃の下げあいになってきている。



ただ広告費は1月分が標準のエリアですので



地域最低ラインの賃料と広告費1.5~2月分で



早期に埋める作戦です。



しばらく管理会社は入れずに自主管理するかもれません。



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さて再申し込みしていた。



日本政策金融公庫ですが担当者から電話があり



見事玉砕



ふうう、、、。



物件の購入金額が大きく融資金額が大きくなる事



ワンルームの賃貸需要が今後も厳しい事



が理由でした。



仕方ないですね。



今回は日本政策金融公庫あきらめました。



D銀行の正式融資内諾をまちます。



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先月から審査依頼していたD銀行から電話がありました。




お会いして話がしたいとの事。




自宅に担当者と副支店長にお越し頂きました。




わざわざ自宅まで来て下さるということは期待していいのでは?




と思っていましたが




保証協会から内諾が取れたので前向きに融資したい




との回答でした。




融資希望額より保証協会の保証限度が低いので




その差額はプロパーで検討して下さるそうだ。




一時期取得をあきらめかけましたがなんとか融資が付きそうです。




日本政策金融公庫は24日頃結果が出るといっていましたが




未だで出ません。



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担当者といろいろ担保評価について



聞けました。(若い担当者ですがこんなにしゃべっていいのかな?



時価の出し方は固定資産税評価の1.2倍だそうです。



次に担保評価の出し方は



先程の時価に賃貸物件の場合0.4から0.5を掛けるそうです。



日本政策金融公庫の場合この掛け目が非常にきついので



担保評価としては他の金融機関より厳しいと思います。



固定資産税評価額より4割安い物件であればフルローンも可能?



現実には固定資産税評価額以下の物件を探すのも大変ですよね。



日本政策金融公庫でフルローンで購入された方がいる様ですが



どのようにして、どんな物件を購入されたのだろう。




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