FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2009年11月




初めての競売入札でしたが



結果は玉砕



入札価格は 5119999円



落札価格は 7250000


日本一不動産を買う法人に持っていかれました。



お化粧されてそのうち市場に出てくると思います。



築浅の物件は転売業者が買いに来るので



高くなってしまいます。



再建築不可物件



築古物件



転売業者が買わない物件を



激安で落札→ リフォーム → 利回り20%以上で回す



の戦略で次回は入札してみようかと思います。




名張市戸建ての物件を内見してきました。



ちょっと変わった物件で



述べ床面積が42平米しかありません。



競合する物件は



アパートの2DKあたりになるかと思います。



築8年で床面積のが狭いせいで土地値より安くなっています。



比較的人気エリアの場所にありますので



最終の出口は解体して更地売却も可能です。



あとは競売物件を3件



調査



3件とも空家でしたので



近所の方に所有者の情報を聞き込みしました。



とくに変わった所有者の方はいませんでした。



内一件は 外装の塗装次第で かなりいい物件になりそう。



次回の入札の 要検討物件です。




大阪の賃貸住宅フェア



に行ってきました。



本日の講演は非常に来た甲斐があるものでした。







今田信宏さんの「普通のサラリーマンが家賃収入8400万の



オーナーに華麗に転進!収益不動産成功法」



はお金を支払っても行く価値のあるセミナーでした。



「一番大事なのはキャッシュフロー」



築古で土地値が高い物件がわたしは好きです。



ところが古いが故にキャッシャフローがマイナスになる可能性があります。



金融機関の融資期間が短いからです。



持たざる者が資産家になるには



資産家と同じ投資戦略では短期間成功は出来ません。



まずはキャッシュフローが出る物件を取得していく。



資産家になってから



資産価値があり、減価償却費が多く取れる 木造 築古物件を



購入する。



これが成功に近道かもしれません。




また



税務についても




叶温さんの 「不動産投資を成功に導く戦略的節約術」



を聴講してきました。



減価償却費についての



講義は大変参考になりました。



ポイントは契約書に建物金額を入れる事です。



建物の金額について



1、消費税から算定する方法。



2、固定資産税評価額で按分する方法。



3、国土交通省発表の「建築統計年報」による方法。




以上から一番高いとこで決めるとの事でした。




お二人とも大人気のセミナーで



立ち見の人がたくさん後ろにならんでいました。


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今田さんのセミナー









「藤山流 競売不動産の極意 直伝セミナー」


のセミナーからしばらくが経ち、実践という事で



今回初めて裁判所まで入札書を取りに行き、入札しました。



18日開札ですが



時間があれば当日行こうと思います。






買受け申出に際し用意すべきもの (本人)



・入札書用紙,白封筒,茶封筒,保証金振込証明書用紙(執行官室で交付します。)


・買受申出の保証(保証の額は公告に記載してあります。)

・印鑑

・資格証明書(申出人が法人の場合)

・住民票(申出人が個人の場合)


以上です。


入札書の書き方は見本がありそれを見て書きました。



間違うと無効になりますので



確認を何度もしました。



さてさて結果どうなるでしょう。




先月の台風18号により物件3号のカーポートの屋根がぶっ飛びました。



破片はすぐに回収してお隣様には丁寧にご迷惑をお掛けした旨



謝りました。



長らく入居者様にはお待たせしておりますが、



本日は屋根の材料を選び見積もりを依頼しました。



見積もりが届き次第、発注したいと思います。



さて




「藤山流 競売不動産の極意 直伝セミナー」



に参加した後、981にて競売物件を頻繁に見ています。



すると以前に内見した任意売却物件が2件



競売に出ている。



その内の1件に入札を考えています。



築年数が6年と築浅なのですが



問題があります。



建築会社が倒産した為、外溝工事がまったくされていない。



駐車場を作るのには 掘り込みの場合 少なくとも200万は



かかる。



内装が派手に破壊されていて



内装工事も50~100程かかるでしょう。



しかし安く落札できれば、 内装工事、外溝工事によって



築6年の物件を再生出来るかもしれません。



その他2つチェックした名張市内の競売物件



物件調査15件目、16件目



競売物件なので外周りからうろうろと眺めてきました。



その内1件は欲しいと思ったのですが



おそらく誰もが入札したいと思う物件なので



落札金額は上がるでしょう。

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