FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2009年07月

月曜日からのクロス工事とCF張換え工事の為 古い洗面台とタオル掛けを撤収。 9517c978.jpg かなり古ぼけた洗面スペースが 白のクロスと黒のCFでビフォー・アフターの 予定です。 こちらが洗面台撤収後。 64f8ce6a.jpg さてリフォーム中であるからと言って賃貸付けをストップする様ではいけない。 すでに賃貸付けを依頼しているKK不動産が2人目のお客様を連れて 来てくださいました。 物件の引渡し前から1人目の内見希望者を連れて来てくださった。 とっても頼もしい業者様です。 さて内見希望者様は美人の女性二人。 なんとルームシェア希望です。 こんな田舎でよもや 「ルームシェア・ジャパン!!」 が現実にあるとは思いませんでした。 家賃が高い都会だけのお話だと思っていました。 さてリフォーム中ではありますが アフターのイメージをご説明しながらの各部屋のご案内。 ワンワンを2匹飼いたいとの事で 家賃6万 敷金15万 礼金15万での募集条件です。 その場で家賃の指値が入りましたが 正式に入居申し込み書を頂いてから回答するという事で お願いしました。 正式な入居申し込みが楽しみです。 リフォーム完了後即入居がベストですね。




入居申し込みを頂いていた大和高田市の物件の



契約書に大家フ分の印鑑を押して 大家分の契約書を頂いてきました。



8月分の前家賃



礼金



業者様の広告費



営業担当者様への謝礼



を差し引きして頂きました。



今回大和高田市の物件は前回の賃貸付けに比べて



異例のスピード入居申し込みとなりました。



前回の空室期間 10ヶ月



今回の空室期間 2ヶ月



ちなみに5月末に退去になりまして6月下旬には入居申し込みを頂きました。



入居申し込みまでの期間は3週間といった所です。



前回は 10ヶ月空室が出た事で55万の機会損失が出ました。



今回は前回の失敗を糧に



空室対策本を読み漁り



わずか3週間での入居申し込みになりました。



ポイントは営業マンのインセンティブを刺激する事です。



ちなみに今回の営業さんの謝礼は4万3千円でした。



10ヶ月の機会損失(55万)に比べたら微々たる物です。



感謝の気持ちでお支払いしました。



こちらの本を参考にしました!



出した書籍代より 価値のある本です


アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブルアパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル
著者:今田 信宏
販売元:かんき出版
発売日:2009-05-07
おすすめ度:5.0
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三重県1戸建ての内装DIY じゅらく壁がかなり手間です。 クロスの下地をすれば張り替えて今後が楽なのですが 下地を作るのに結構な費用がかかってしまいます。 なので今回は節約の為DIYで塗装してみたいと思います。 汚れはありますが下地はわりと均一なので シーラーをローラーで丁寧に塗りました。 ポロポロと落ちる粉との闘いです 次回はいよいろよ塗装です。 シーラー塗り 2日目

融資が決定した喜びの中 物件のリフォーム作業に取り掛かりました。 業者に頼んでいた、外溝工事がほぼ完成してきました。 あとはデザインで入れた溝にカラーの砂利を敷き詰めて完了です。 こちらの工事に70万投入。 お金のかけ過ぎです。 どうせやるなら4台止められればいいやん といった発想なのですが 仮に2台の工事でもガスの配管と水道のメーター掘り下げで15万は 固定でかかりますので 45万はかかるでしょう。 25万が他の物件との差別化になればいいのですが、、、。 売買物件でやすらぎさんの物件は3台から4台駐車可能にしています。 賃貸物件で4台駐車可能なのはほぼありません。 4人家族で1人1台の家族であれば 最高でしょう! いい様に考えてます。 さて内装工事ですが 一部塗装等 DIYにてやります。 和室→洋室の工事で塗装をDIYでやります。 まずは木部のアクのにじみ防止の為シーラーを塗ります。 シーラー塗り 床のフローリングと天井下地+クロスは 工務店に発注しました。 ちなみにフローリングはコーナンにてアウトレット品3480円を購入。 明日も塗装がんばります。




さて



日本政策金融公庫 融資決定致しました!



希望金額満額融資です。



築29年という古い物件にも関わらず10年返済にて



希望通りの内容でした。



面談時にも





「期間10年は物件が古いので 短くなるかもしれません。」



「償却期間過ぎているので仕方ないですね、ただ水周りを前のオーナーが



入替えているのでぜひ見ていってくださいね。」



と言った感じで



水周りの写真撮影もしていってくれました。



融資期間はキャッシュフローに影響するので



今回はかなり助かりました。



恐らく銀行ではこれだけの築古物件で10年は組めないのでは



ないでしょうか?



今回の日本政策金融公庫融資決定



よかった点 


      築29年にも関わらず10年の融資期間がとれた事。

     
 
      希望金額満額融資。

      

      融資手数料と抵当権設定時の登録免許税がかからない。



悪かった点 


      担保評価が足らず 自宅も共同担保に入れる事。

      

      10年固定金利ですが 2.9パーセントと高め。




以上を踏まえると



まだまだ物件の仕入れ価格が甘い(高い)のだと思います。



300万から400万までで仕入れを行えば



 融資金額<担保評価となります。



今後の目標は 戸建て物件300万から400万で仕入れです!

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