FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

2009年05月




本日は 大和高田市にあります。



1件目の物件の退去立会い。



MKホームさんと入居者様との3者面談。



1箇所クロスの汚れがあり



精算金3000円でした。



オーナーが立会うと若干入居者様もMKホームさんも気を使ってしまう。



出来るだけ和やかな雰囲気になる様心がけたつもりですが。



入居者様は自分に請求がくかもしれないので 気が気でないのかもしれない。



業者さんにまかせた方がいいのかも



と思った 一日でした。



さて



次の案内に向けて



コーナンで買った 198円のスリッパを2個設置。



玄関には芳香剤 消臭力!を設置。



そしてMKホーム担当さんと



次回の募集家賃の設定について打ち合わせしました。



大和高田市の賃貸の状況はよくないですね。



この辺は次回詳しく書きます。

三重県1戸建ての契約をK不動産事務所内にて行いました。 約1時間半程度雑談を交えながら 重要事項説明の説明を受けました。 今回の物件は 180万円の値引きにあたり 瑕疵担保責任無しの条件です。    この物件 更地にしたらすぐ売れますか?似た様な南向きの土地で750万程度で広告出てますが。     そうですね。売れます。ただ実際の売買価格は680万程度です。    なるほど。現状で10年程賃貸にして あとは更地にして            売却するかもしれません。またその時はお願いしますね。        はい。またお願いします。  最終的な引渡しと残代金支払いは来月末になりました。 それまでに  賃貸業者回り  募集図面作成  外溝工事見積もり 引渡し後畳表替えの予定です。

4件目の購入物件の契約日が決定しました。 26日(火曜日)K不動産内にて 引渡しは6月に持ち越しです。 引渡しまでしばらく時間があるので 外溝工事の見積もりを本日取りました。 外溝業者さんと朝10時より打ち合わせ。 物件前にて 既存のカーポートをそのまま利用して 1台の駐車場を3台に拡張する内容で伝えました。 平坦地なので 掘り込みの残土処理は少なめです。 門や植木の廃棄処分が意外とかかるかもしれません。 掘り込み予定の場所に南国のようなソテツがあり 廃棄にはもったいないで売却するかもしれません。 ソテツ




物件調査で気を付けているポイントについて



まず一番のポイントは



雨漏りとシロアリがいないか です。



この二つは 場合によっては



致命的な欠陥で 雨漏りはどこから漏れているか



特定が難しい場合があるのと修繕費用が高額になります。



またシロアリになると建物の耐久性が著しく損なわれている場合があり



地震等で倒壊の恐れがあります。



地震で倒壊して入居者が亡くなった場合。



億単位の損害賠償請求をされる可能性があります。



これではなんの為に不動産投資をしているのかわかりません。



ちなみに 施設賠償責任保険は 地震のリスクは免責になっています。



ですのでシロアリの被害にあった形跡のある物件はパスです。



リスクが大きすぎます。




なんと名張市 戸建ての買い付け申し込みがそのまま通りました。



売り主が気のいいお婆さんと聞いていましたのでひょっとしたらと



思ってましたが。



さて 780万の売値に対して600万の買い付け申し込み。



180万の値引きです。



売値がそんなに高い訳ではありません。



近隣の土地が750~850万で売りに出ています。



最終の出口戦略として



150万の解体費用を投じて



750万で売却も可能です。



あんまりスムースに指値が通ってしまったので売主のお婆さんに感謝



なのですが



指値が甘かったとも考えらえます。



適正な指値は一番難しい課題です。



基本的に不動産の売値は 売主の希望価格です。



売却理由によっては 最初から叩き売りの値段設定の場合もあります。



この目利き力を向上する為これからもとにかく数を見ていこうと思います。



不動産投資にはいろんなスタンスがあります。



レバレッジ(借金)をどう扱うか



 ・現金で激安のワンルームや戸建を買っていく方法


 
 ・レバレッジをフルに利かせて、RCやアパート一棟買いする方法



私はレバレッジを利積極的に利用するタイプです。



土地値以下の戸建てを購入しながらキャッシュフローをプラスに



保ちつつ次々を物件を購入していく。



レバレッジ(借金)を積極的に利用したいので



次の融資につながる様、利回り(収益還元評価)



より積算評価重視で行きたいと思います。



物件の話に戻ります。



今回の物件も融資を使って購入したいと思います。



本日は融資に必要な納税証明書等 を揃えてK不動産



の営業さんにお渡ししました。

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