FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。




先程まで石渡浩さんのWEBセミナーを見ていました。
途中からビジネスセミナーの広告要素が大きかったですが
石渡さんの警鐘されているキャッシュ・フロー編重型
の不動産投資の破綻リスクについては同感です。




例えば10%のRCを30年ローンで購入すれば
キャッシュ・フローは出るでしょうが
低金利であるからこそ現在のキャッシュ・フローを維持出来ている
であって 金利上昇で現在のキャッシュ・フローは
プラスで維持出来るでしょうかという事です。



石渡さんの対応策としては不動産賃貸業とは別に借入に頼らないビジネスを持つ事で
金利上昇リスクに対応しましょうという事です。



私としては地方で投資していますすので高利回り物件を高稼働させる
事があらゆるリスク回避になると考えています。



また先日の日本政策金融公庫融資申込みも金利上昇リスクを出来るだけ回避
したいからです。金利上昇の気配もありますので1%台で借りれる内に借りたい
ですね。

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カリスマ大家・小場三代の「満室力」
カリスマ大家・小場三代の「満室力」 [単行本(ソフトカバー)]

激戦区と呼ばれる福岡で満室経営に挑まれている小場三代さん
の本が発売されています。
早速amazonで注文しました。



健美家の投資家インタビューの記事もありますので
読んで見て下さい。



2万を切るワンルームがごろごろあるとの事ですが
福岡市中央区で見ると確かにごろごろあります。
さすがに1万円代の家賃になると家賃に占める修繕費、
広告費の割合が大きくなり収益を圧迫すると思います。



2DKは4万前後辺りの様です。
ワンルームは投資として厳しそうですが
ファミリータイプで立地を選べば勝算があるのでは
ないでしょうか。


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山形アパートに申込みが1つ入りました!
しかし先日もう1件退去予告が来たので
±ゼロ
残り空室は4部屋



ここ最近申込みが続いているのでいい調子です。
管理会社さんの協力を頂いてキャンペーンを
して頂いた結果だとおもいます。



鈴鹿アパート006
夜逃げ部屋→保証人さんと交渉が終わり、リフォーム中



鈴鹿マンション005の方は
         空室1部屋



山形アパート004の方は
空室3部屋→1件申込み 空室2部屋
退去予告が2部屋



満室目指して応援お願いします。

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本日面談担当者から電話がありました。
どうやら今回の融資はNGの可能性が高いです。
前回の融資から早すぎることが理由の様です。



とは言え決算書が良い方はさらに融資を引けるでしょうし
まだまだという事だとおもいます。



面談担当者からやんわりとNGの電話が来た場合
今まで覆った事はありません。
正式回答は封書で来るのでそのうちくるでしょう。



年内には再チャレンジしておまとめ融資で
低金利固定化を目指したいと思います。


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日本政策金融公庫との面談で分かった前回融資金利が安くなった理由。

1 有担保であった事 (第一順位の根抵当権)
2 
セーフティネット貸付であった事

-----------------------日本政策金融公庫HPより転載-------------------------------------

ご利用いただける方

社会的、経済的環境の変化等外的要因により、一時的に売上の減少等業況悪化をきたしているが、中長期的にはその業況が回復し発展することが見込まれる方で、次のいずれかに該当する方。
  • 最近の決算期における売上高が前期または前々期に比し5%以上減少している方
  • 最近3ヵ月の売上高が前年同期または前々年同期に比し減少しており、かつ、今後も売上減少が見込まれる方
  • 最近の決算期における純利益額または売上高経常利益率が前期または前々期に比し悪化している方
  • 最近の取引条件が回収条件の長期化または支払条件の短縮化等により悪化している方
  • 社会的な要因による一時的な業況悪化により資金繰りに著しい支障を来している方または来すおそれのある方
  • 最近の決算期において、赤字幅が縮小したものの税引前損益または経常損益で損失を生じている方
  • 前期の決算期において、税引前損益または経常損益で損失を生じており、最近の決算期において、利益が増加したものの利益準備金及び任意積立金等の合計額を上回る繰越欠損金を有している方
  • 前期の決算期において、税引前損益または経常損益で損失を生じており、最近の決算期において、利益が増加したものの債務償還年数が15年以上である方

----------------------------------------------------------------------------------------------------


不動産賃貸業において新規物件の購入を毎年されている方は売上の減少
は入居率がよほど悪くならない限り考えられません。
どの条件に当てはめて適用されているのかはわからないのですが
とくに裏付ける資料の提出は求めてられていません。
この辺りは担当者判断になるんだと思います。



日本政策金融公庫面談ネタ もう1つあるのですがみなさんの
クリックが多ければ続けたいと思います。
↓↓↓


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日本政策金融公庫の面談終わりました。
今回面談の担当者が新しい方に変わりました。
以前の担当者とは会話が一方通行でしたので
今回の新担当者さんはすごく話やすかったです。



結果は5月末から6月頭頃になります。



今回用意した物は

1,所得税の領収書
2,預金通帳
3,支払い明細書(借入金)
4,固定資産税課税明細書、固定資産税の領収書
5,運転免許証
6,今期売上帳票



金利の高い日本政策金融公庫のこちらの残債をまとめてもらう様
交渉しました。



今回の新担当者さんとの面談で前回の金利が安くなった理由が
ようやくわかりました。
続きが読みたい!っていう方は人気ブログランキングをクリック下さい。↓



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鈴鹿マンション005の購入の際共同担保を提供しました。
共同担保は鈴鹿マンション005以外に
3物件提供しました。



当時地銀との取引が初めてでしたし、属性も良くない中
フルローンにて購入する為には仕方なし!
と思いました。



ただ元金返済も少し進みましたので担保余力が出てきているのでは?
と思い、現在交渉中です。




共同担保に提供した他3物件は別の銀行の第一抵当がついていましたので
第二順位でした。中には完済により第一順位の抵当権を抹消し、実質第一順位
になっている物件もあります。



第二順位の根抵当権でも外してもらう事には大きな意味があります。
第二順位の根抵当権が外れると担保の余力が生まれるからです。



担保余力があれば今後の融資や金利に有利になります。



ただし
根抵当権ですのでその担保余力を利用して
今後この銀行からもっと継続して融資を受ける!
という場合はそのままにしておくのもありですが



購入資金融資は購入物件の担保のみでいきたいですよね。



ただ共同担保を外すメリットは私にあっても銀行にはないので
どういう回答になるでしょうか。




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本日鈴鹿マンション005に入居申込みが入りました!



鈴鹿アパート006
夜逃げ部屋→保証人さんと交渉が終わり、リフォーム中



鈴鹿マンション005の方は
空室3部屋→2件申込みで 空室1部屋



山形アパート004の方は
空室4部屋→1件申込み 空室3部屋
退去予告が1部屋


6月上旬には 54/59 入居率91%の予定。
来週は日本政策金融公庫との面談時がありますので
気持よく望めそうです。


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日本政策金融公庫にリフォーム資金の融資を申込みました。
金額は50万です。
3月に大量の退去に伴いリフォーム費用が一気にかかったのと
4月に所得税、固定資産税1期分の支払いがありました。
さすがにキャッシュアウトが多かったです。



金額は少額ですが手元資金の確保と
既存借入れ部分の実質借り換えを依頼してみたいと
思います。



以前ブログに書いた事もありますが
今回も日本政策金融公庫のおまとめ融資を狙います。



◇ おまとめ融資

日本政策金融公庫・国民生活事業の借入残高を一本化する融資



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本日は三重県四日市の賃貸経営セミナー東海キャラバン
に参加してきました。




第一部は消費税還付で有名な 税理士の田中美光さん
平成22年4月1日の税制改正にて厳しくなった消費税還付
しかし
以前合法的に消費税還付を受ける方法が残っています。



私も消費税還付に備えて昨年法人を設立しています。
そして設立から2年1か月後に還付対象となります。



急ぎの場合は消費税還付が可能な法人を購入する方法も
ありますが
いずれにしても事前の準備が必要で
手続きにミスがあればせっかく還付された消費税還付を
戻さなくてはならないばかりか過少申告加算税5%を
払わなくてはならない事もあるそうです。



申告は精通した税理士さんを通した方が無難そうですね。





第二部は
株式会社リノスタイル不動産の古田 佳奈美さん
築50年の物件の再生事例をご説明頂きましたが
ビフォーアフターが圧巻でした!
ここ最近築古物件の再生を重点的に勉強していましたので
非常に参考になりました。



古田さんはデザインセンスが抜群なので
ブログを拝見するだけでも勉強になります。



第三部は
沢 孝史さんのセミナー
主に借入金利のお話でした。
自分が悪い人にならない金利交渉術っていいですね。



私は現状の借入残高レベルでは金利交渉はデメリットが多い
なと考えてますので地銀、信金に対して交渉した事がありません。
やはり沢さんのお話の中でもありましたが1億程度
ある程度のロットがあっての話だと思います。



金利引き下げより次の物件に融資がつく事の方が
今は重要だと考えています。



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GWは山形にずっと滞在していました。
山形アパート004の空室状況の確認や
現地で管理会社さんと打ち合わせ
客付業者さんへの挨拶、敷地の清掃
GWはほぼ仕事しておりました。



それから山形アパートの敷地内建物解体の見積もり
と解体業者さんとの打ち合わせ。
解体の相場は坪3万から4万程 今回42坪の建物で
140万から170万の見積もりになりました。
安い方は整地費用と養生無しです。
解体の費用ってこんなもんでしょうか。
木造でも結構するんだなっていうのが正直な所です。











空室期間がいつもより長かった場合
では募集条件を変えるタイミングはいつがいいのでしょうか?



一つは内見数によって検討するのがいいのではと思います。



内見数が少ないのであれば 募集窓口やネット掲載状況、広告費、家賃を見直し
内見数が多いのに成約率が悪いのであれば室内設備、清掃状況を見直し




頭では内見数のカウントの重要性がわかっているのですが
現状では出来ていません。



管理会社と相談しながらこの部分は改善していきたいと思います。



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鈴鹿マンションに申込みが入りました。
すごくうれしいのですが
もっと早期に埋めることは出来なかったのかと
反省しています。



こちらは今回退去から空室期間が約4ヶ月でした。
この空室期間の家賃、共益費、駐車場収入は
永遠の機会損失となってしまいました。



相場の広告費に+4ヶ月出せば
数日の内に決まったでしょうし
仮に相場の広告費+1ヶ月で空室期間が1ヶ月
であれば今回より2ヶ月収入が増えた訳です。



実際空室の時っていうのは
今週末には決まるのでは?
今週末になれば来週末にはきっと
という都合の良い心理が働いて
結果空室期間が伸びてしまう事が多々あると思います。



空室期間がいつもより長かった場合
では募集条件を変えるタイミングはいつがいいのでしょうか?


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山形アパートはワンルームで学生がメインのアパートです。
今回学生の繁忙期を過ぎてしまいましたので
ターゲットを周辺の社会人にし、家賃引き下げて募集したのですが
その事で新たな弊害も出てきました。



それは駐車場です。
このアパートはワンルームが8戸あり、駐車場は5戸分しかないのです。
これまではメインが学生だった為駐車場は足りていましたが
今回の申込みにより駐車場が満車になってしまいまいした。



ただ対処方法はあり、敷地内の使用していない建物を解体処分する事です。
そこで現在見積りを取っています。
木造の建物ですのでそれほど高くないとは思いますが残り3部屋を埋めるには
必要です。



満室になる原因を実践して結果を検証する。
結果が出た原因を今度は最初から実践する。
そういう事で地方物件は埋めていくのかなと思います。



今下記の本を何度も読み直しています。



たった18日で次の入居者が決まる!  満室革命プログラム
たった18日で次の入居者が決まる! 満室革命プログラム [単行本]
金持ち大家さんがこっそり実践している 空室対策のすごい技
金持ち大家さんがこっそり実践している 空室対策のすごい技 [単行本(ソフトカバー)]



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昨日と今日で入居申込みが4件入りました!


鈴鹿アパート006
空室2部屋→2件申込み
今月退去予告部屋→1件申込み
夜逃げ部屋→保証人さんと交渉中



鈴鹿マンション005の方は
空室3部屋→動きなし



山形アパート004の方は
空室4部屋→1件申込みで空室3部屋



5月には53/59 入居率89%(夜逃げ部屋は含まず)
少し改善してきましたね。



立て続けに申込みが入るとうれしいです。
山形アパートの方は社会人の方の申込みで
狙い通りでした。
ただ社会人の方に入居申込み頂いた事でこれまで
なかった弊害も出てきました。



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山形アパート004
2,3月に学生さんの退去により入居率が一気に50%に
なってしまいました。
これからのターゲットは物件周辺の一般社会人になります。



4月以降は家賃を4千円一気に下げて4月限定春の入居促進
キャンペーンとして募集してもらっています。



3月までと4月以降とは入居希望者の数が違うので同じ戦略では
いけないと思い4月に入った時点ですぐに家賃引き下げを行ない
ました。



去年はこれを6月に入ってから決断しました。
今年は決断が早かった分結果につなげたいです。



同じワンルームで空室にお困りの方応援お願いします。




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民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業
の募集が開始されていますね。

対象となる物件は下記の通りです。



---------------------------------対象住宅について-----------------------------------------

1) 本事業の補助を受けて行う改修工事後に、賃貸借契約を締結して居住用
として賃貸する住宅であること(戸建て、共同住宅の別は問わない)。
2) 応募・交付申請時点で1 戸以上の空家(入居者を募集していたにもかか
わらず3か月以上人が居住していない住戸(応募・交付申請時点で入居者
を募集していたにもかかわらず人が居住していない住戸で、改修工事着工
予定日時点で人が居住していない期間が3か月以上となるものを含み、平
成24 年度に本事業の対象住宅とした住戸は除く)をいう。以下同じ。)
がある住宅(住棟)であること。
3) 2)の空家の床面積が25 ㎡以上(改修工事後に25 ㎡以上となる場合を
含む)であること。ただし、次のa 又はb に掲げる場合にあっては、それ
ぞれの場合に掲げる面積以上であること。
a 居間、食堂、台所その他の住宅の部分について、入居者が共同して利
用するために十分な面積を有する場合 18 ㎡
b 地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅の整備等に関する特
別措置法(平成17 年法律第79 号)第6 条第1 項に規定する地域住
宅計画(以下「地域住宅計画」)において別の面積が定められている場
合 当該面積
4) 2)の空家が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を有するもの
であること。ただし、共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納
設備又は浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環
2.事業の内容
- 4 -
境が確保される場合にあっては、各戸が台所、収納設備又は浴室を備えた
ものであることを要しない。
5) 2)の空家がある住宅(住棟)が建築基準法等に違反する建築物でないこ
と。
6) 2)の空家がある住宅(住棟)が、都市計画施設の区域又は市街地開発事
業の施行区域(事業認可されている区域に限る)にある住宅でないこと。
7) 2)の空家がある住宅(住棟)が、建築基準法第27 条、第61 条及び第
62 条その他建築物の防火に関する法令に基づく建築物であること。
8) 2)の空家がある住宅(住棟)が、昭和56 年6 月1 日以降に着工した
建築物であること。ただし、本事業の補助を受けて行う改修工事において
③a に規定する耐震改修工事を実施する場合又は既に地震に対する安全性
に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に適合する
ことが確認されている場合1についてはこの限りではない。
9) 上記の他に2)の空家の基準が地域住宅計画に定められている場合は、
当該基準に適合すること。

--------------------------------------------------------------------------------------------------


今回は対象エリアが最初から広範囲ですので対象となる物件を
お持ちの方も多いのではないでしょうか?


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鈴鹿アパート006に申込みがもう一つ入りました。
空室4部屋→空室2部屋
夜逃げ部屋→保証人さんと交渉中



鈴鹿マンション005の方は
空室3部屋



山形アパート004の方は
3月退去が重なり
空室4部屋



全体では50/59  入居率84%(夜逃げ部屋は含まず)
入居率は最低でも90%を維持したいです。



空室を埋める為に色々とトライしているのですが
今の所効果はジワ~といった感じです^^;



その一つに広角レンズを購入しました。
こちら↓

ソニー ズームレンズ E 10-18mm F4 OSS SEL1018
ソニー ズームレンズ E 10-18mm F4 OSS SEL1018 [エレクトロニクス]

結構いい値段するんです。
しかし効果はかなり高いと考えていますので
思い切って購入しました。



実際使用してみるとびっくりするぐらいの違いがあるんです。
同じ部屋なのに全く受ける印象が違います。
suumoなどのポータルサイトの室内写真はこのレンズで撮った写真に
差し替えして頂く様仲介業者さんにお願いしています。



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鈴鹿アパート006に申込みが1件入りました。
入居希望者は中国の方です。
中国の方は交渉上手で共益費の値引き交渉があり
応じました。



4月1日から入居希望なのですがリフォーム済みの部屋
が1階でこの方は2階が希望の為
4月1日からしばらくの間2階の部屋がリフォーム終わるまで
リフォーム済みの部屋(1階)で住んで頂く事になりました。



退去予告が3部屋 → 1部屋申込み
空室が1部屋    → 4月1日から仮住まい
夜逃げ部屋が1部屋 → 現在保証人さんと交渉中




まだまだ大量の空室を埋めなければなりません。
応援よろしくお願い致します。



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昨年購入して年末に満室になった鈴鹿アパート006
現在
退去予告が3部屋
空室が1部屋
夜逃げ部屋が1部屋
合計5部屋埋める必要があります。



所有物件のほとんどがワンルームですので
2,3月は退去が集中して対応が大変です。



今日は空室対策の勉強の為
清陽通商株式会社主催、第5回不動産投資セミナー

山岡清利さん「札幌大家が教える『遠方・地方・激戦区』でも満室大家になる方法とは?」
に参加してきました。



その中で大家の名刺の活用方法を話されていたのですが
これははすごくいい方法だと思います。

山岡清利さんの健美家のコラムを見るだけでも非常に参考に
なると思います。見られた事のない方はぜひ見てみて下さい。


「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法 [単行本]




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