FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。




山形の物件に1つ買い付け申し込みを入れました。
お世話になっている不動産業者さんからの紹介です。



入居率は8割り程度で学生向けのアパートです。
3点ユニットバスで駐車場が戸数分ありません。



ですので社会人をターゲットにする事がほぼ出来ません。
それでも投資として妥協出来るラインで買い付け申し込み
を入れました。



利回りで28%程度の価格です。
学生向けアパートお持ちの方はご存知だと思いますが
稼働率がどうしても落ちるんです。



入居申し込みがちょうど今頃入るとします。
仮に11月に申し込み頂いたとして
入居は3月からというパターンです。



申し込みが11月でも賃料発生は3月からですので
どうしても4ヶ月間のロスが生じます。
このあたり関東だと申し込みから賃料が貰えるとも聞きます。



社会人だと入居が4ヶ月先っていうのはほぼありませんし
この点は学生向けアパートの不利な点です。






鈴鹿マンション007の引き渡しを受けて来ました。
売主さんは女性オーナーで相続で取得された方でした。
事業としての意識が希薄な為入居率は落ち込み



現況3割程度でした。
市の差し押さえも入っており売却をしなければならない
状況で今回市場価格より安く所得出来ました。



固定資産税評価額より低い価格です。
表面利回りは23%程度。



今回大規模修繕をすぐに行います。
大規模修繕も入れた利回りは17~18%程度の予定。



11月よりまずは外壁塗装、屋根塗装工事に入る予定です。






今回の購入物件の外壁塗装、屋根塗装、その他修繕の
打ち合わせに行ってきました。



今回カラーコディネーターさんにお世話になり
カラーの指定をして頂く事になりました。
大規模修繕自体が初なので手探り状態です。



来月頭にプランが出来るので今から楽しみにしています。
費用は1棟で30万と消費税です。



大規模修繕と内装工事を年内に完了
2月までに満室が目標です。




地銀の審査結果が、、、、。



間に合いませんでした。
審査期間が2週間しかなかったのですが
どうやら短かすぎて間に合わなかった様です。



結果は月末までかかる見込みとの事でした。
次回もぜひ持ち込んでほしいとの事でしたので
今回の審査は無駄ではなく
次回につながると思います。




今回は日本政策金融公庫にてお世話になります。
担当者にお世話になる旨の連絡を入れました。






日本政策金融公庫の担当者より電話があり
今回フルローンにて融資の内諾を頂きました。



購入資金で内諾頂けたのかなり大きい成果だと
思います。
ただ今回地銀にも融資の打診をしており
結果次第で地銀にて融資を受けようと考えています。



これは今後の事を考えての事です。



正直日本政策金融公庫の回答はすごくうれしいのですが
地銀の回答次第でお断りしなければいけません。






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日本政策金融公庫の担当者から電話が入りました。
以前のやりとりでは入居率の低さが原因で融資自体が
難しいかもとのお話だったんですが



本日の話ではどうもそれはクリア出来そうな様子でした。
これまで玉砕続きでしたのでまたか、、、。
と思ってしまいましたが少し光が見えてきました。



来週には結論が貰えそうです。



日本政策金融公庫について書かれている書籍で
下記の2冊はお勧めです。著者の実際に受けた
経験談を詳しく記載していますので見られていない方
は見てみて下さい。




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契約も無事終わり、本日は未取引の銀行に
融資の打診をしてきました。
しかし、こちらの思っていた積算価格とは
かなりズレがあり、担保価値は十分と思っていたら
ほぼ担保割れの状況でした。



これは銀行独自の耐用年数の考え方によるものです。
土地は路線価でおおむねあっていたのですが
建物は銀行独自のルールで法定耐用年数より
短い耐用年数であった為建物価格がゼロに近く
なってしまいました。
担保掛け目は6割程度の様です。



ただ担保評価だけでなく収益性も検討するとの事でしたので
結果を待ちたいと思います。





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明日はいよいよ契約です。
重要事項説明書と契約書を事前に送って頂きチェックしました。
固定資産税の起算日が4月1日になっており、1月1日起算日の
方が有利なのですが、仲介業者さんが1月1日起算日の処理に
慣れてない為そのままで良しとしました。



また売主さんが個人で消費税の課税事業者ではない方でしたので
建物価格の割合を大きくして頂く事は出来ました。



売買契約書に建物価格、土地価格が明記されていない場合
合理的な方法で按分する必要があり
固定資産税評価額を使って按分する方法が一般的です。



売買契約書に明記があればその建物価格にしたがって減価償却
が可能になります。(建物価格の根拠は必要)



ただし減価償却費の金額が大きい程、売却時の簿価が少なくなって
売却益が出やすくなります。



今回の物件は長期保有の予定ですので保有期間中の手残り
多い方がいいと判断し、めいっぱい減価償却費がとれる様
建物価格が大きくなる様交渉しました。



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日本政策金融公庫さんとの面談終わりました。
前回からあまり間が空いてませんのでさほど
売上はさほど変わりませんが、現在入居率が高い状態を
キープ出来ています(96%)ので
その部分は今回の融資審査に+に働くのではと思います。



購入計画書とキャッシュフロー計算書の説明
担当者さんは現地確認に行かれるとの事でした。
低金利、固定でなんとか融資して頂きたいです。



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明日はネット経由で申し込みした日本政策金融公庫の
融資面談です。
新規物件の購入資金で申し込みます。
購入計画書とキャッシュフロー計算書を作成して
ほぼ出来上がりました。



また今回法人を新規で作って、法人での購入資金融資を
申し込みました。
積算評価>固定資産税評価>購入価格
の物件ですが日本政策金融公庫は担保掛け目が非常に厳しいので
どの程度の評価がでるでしょうか。




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本日は賃貸住宅フェアー名古屋に行ってきました。
セミナーを聴講してきたのですが
講師の方で元メガバンク支店長の方のセミナーがあり
非常に参考になりました。



要点をお話すると



金融庁の方針変更によりこれまでより融資が受けやすくなるかも
と言うこでした。



具体的には耐用年数を超えた融資等です。


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日経新聞にも取り上げられていた様です。
金融検査マニュアルによる画一的な融資から
銀行独自のルールによる融資にかわれば
今後収益不動産の融資も大きく変わるのかも
しれません。



講師の方がバブルの時と同じにおいがしてきたとも
おっしゃっていました。








本日現地調査に行ってきました。
立地がいい物件ですが入居率が悪い物件です。
売主さんが賃貸経営を放棄されている状態で管理状態も悪いです。



今回は指値なしで満額で買い付けを入れました。
購入出来ればしばらくこの物件の再生に全力で挑みます。
期待感でいっぱいです。






先日買い付けを入れた物件
ひょっとしたらこちらにまわってくるかもしれなかったのですが
満額で買い付けを入れた方の融資が通り買えませんでした。
期待していただけにかなり残念。



さて本日も仲介業者さんから物件紹介があり
現地調査に行ってきました。
売主さんから預かったばかりで価格が
決まっていません。



手入れはあまりされていなく荒れていました。
修繕費用が相当掛かりそうです。
古い物件ですので路線価程度である程度の利回りが確保出来るか
現在調べています。



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家賃を2割下げる方法
家賃を2割下げる方法 [単行本]


家賃を2割り下げつ方法 日向 咲嗣
さんの本を読みました。

本の帯に「大家さんの心臓に悪い本」とあります。



嫌なタイトルですね。
しかし内容は正攻法で書かれています。
空室率の上昇に伴う家賃、敷金、礼金、仲介手数料下落
フリーレント等
大家の内情がまるわかり^^;



合理的な考え方で家賃減額交渉する方法も書かれており
大家としては店子さんには読んで欲しくない本です。
最終手段としての調停の仕方まで具体的に、、。



しかしインターネットにより以前は不動産業者でしか見れなかった
賃貸情報が今は業者さんがみる情報と同等レベルの
情報にアクセス出来るので調べれば一発で家賃が相場より
安いか高いかはわかります。



さすがに調停までして家賃交渉される方はめったにいないでしょうが
summo等のポータルサイトをみて現在の募集家賃が安い事を
知り、減額交渉される方はいますよね。




過去減額交渉された事がありますがその方は家賃を滞納されていたので
お断りしました。



反対に家賃を真面目にお支払い頂いている方であればその物件の
現在の賃貸マーケットによって減額交渉に応じると思います。



広告費や長く住んで頂いた部屋の原状回復費用のキャッシュアウトは結構つらいですから。



入居者にとっても少なくとも引越し費用+新規契約に伴う費用が
かかるので損益分岐点の辺りが落とし所かもしれません。



現在の家賃が月4万で、今度も賃貸に2年住むとして

4万×24か月=96万

仮に現行募集家賃が3万の場合

3万×24か月+20万(引越し費用+新規契約に伴う費用)=92万

このケースだと3万8千の家賃が損益分岐点ということになります。



家賃増額交渉


してみたいですね。




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これから大家の会第11回セミナーに参加してきました。
講師の方は
野村アーバンネットの山本さん
デザイナー大家の小嶌さん
才津 康隆さん
岡田 のぶゆきさん
です。



不動産投資においてスタートラインはみなさん異なります。
私の場合自己資金も少なく、低属性でしたので
最初は区分を買う事から始めました。



もちろん自己資金が豊富で、高属性の方は
最初からレバレッジをかけて最短で規模を拡大していける
でしょうから区分や戸建から始めるのは資金効率が
悪くなるかと思います。



現在の自分に合っていない投資方法を取ると
1つも買えないということになりかねません。



なので一度自分を俯瞰的に見てみるという事は必要なんだと
思います。



◯リックス、◯ルガなどのアパートローンが利用出来ない方は
今回のセミナで講師をされていた小嶌さんを参考にされてみては
いかがでしょうか。
廃屋から始める~ 刺激的なタイトルですね。


小嶌さんの書籍を後日頂ける様ですので楽しみにしています。

キャンペーンもある様です

利回り70%超!  廃屋から始める不動産投資
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ひょっとしたら先日の買い付け入れた物件
4番手の方が流れるかもしれないと
仲介業者さんより連絡がありました。



正式に4番手の方が流れた場合
購入に向けてかなりバタバタすると思います。




さて
夜逃げがあった鈴鹿アパート006の空室に申込みが入り
これで空室は山形アパート004の空室
3部屋のみとなりました。入居率94%
3月の大量退去から大幅に入居率が改善してきました。



山形アパート004は駐車場の問題でこれ位以上の
入居は厳しいので建物の解体が課題です。
8月を目処に業者の選定と資金調達をしようと
思います。



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昨日現地調査に行った物件
いい物件でしたので買い付けFAX後
取引銀行の担当者に早速持ち込みました。



すると夕方になって仲介業者さんから電話があり
満額で買い付けが入って、融資内諾とれた方が出てきたとの
事でした。



買い付けした時点で私が3番手でしたので
この方は4番手という事です。



1,2番手は現地を見ずに買い付け入れたや
転売目的の業者さんでした。
融資内諾さえ早く取れたらいけるかな~
といった所でしたが



上手の方に持っていかれましたね~
まだまだです。
朝からずーと銀行提出の資料を作成してましたので
どーーーと疲れが出て来ました。



教訓

競争があると安く買えない、最後はスピードと資金力勝負。

本日鈴鹿マンション005に入居申込みが入りました!



鈴鹿アパート006
夜逃げ部屋リフォームが終わり募集中



鈴鹿マンション005の方は
空室1部屋→入居申込み



山形アパート004の方は
空室3部屋



その他は満室



入居率も55/59  93%まで上昇してきました。



明日も良さそうな物件が出て来ましたので現地調査に
出かけます。

久しぶりに現地調査に行ってきました。
物件概要書では表面利回り28%
の物件です。



現地に着いてみると管理人さんがいる物件でした。
管理会社ではなく管理人さんがいる物件ってわりと珍しいですが
古い物件ですと管理人方式で運営している物件って
たまにあります。



色々と管理人さんから情報を頂けましたが
結果からいうと今回の物件はパス!



理由は駐車場が戸数分取れそうにないからです。
敷地は359坪もあったので取れるのではと思ったのですが
無理そうでした。



ところで現地で見かけたのがこちらの設備
DSC07330 (1)








これって何かわかりますか?
        



屋上にプールがあったんです。



いろんな物件を現地調査してますが
プール付きの物件は今回初めてです。



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あとほんの少しで終わりますが
大友哲哉さんの
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