FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。




去年年末に参加させて頂いた満室経営新聞のセミナーの講師の
カーター校長こと河田康則さんが書籍を出版されました。








著書のタイトルで金利1%台との事なんですが、属性が良い事と金融資産が多いという
前提条件がある事は考慮しないといけません。



私も含めてそれ程属性の良くない方は金利1%台という所ではなくて
金融機関の考え方を知る
という事がポイントになってくるのではないかと思います。



アマゾンキャンペーン中だそうです。


先日買い付けを入れた大型RC物件のその後
ある業者さんとの話の中で確認出来ました。



結局2億近くである方が購入されていて
融資先は金利4.5の某銀行



購入されたであろう金額でシミュレーションをしてみましたが
フルローンで購入したとして、空室率10%、金利4.5
とすると



購入時諸費用を回収するのに7年、、、。
売却時に金利が高いので残債の減りが少ないので
将来残債以上で売却できるかどうかぎりぎりのライン。




空室率が20%でキャッシュ・フローは赤字。
かなりリスクが高い投資になるのではないでしょうか。








先日の日本政策金融公庫融資面談の結果
融資が決定しました。
借用証書が直送されてきまして、特に事前の
連絡はありません。



速攻で署名、捺印、印紙を貼って返送致しました。
今回の融資で
以前の融資の残債を借り換え出来ましたので
3%→1.65% 
金利は格段に安くなりました。



残債が少額だったのでトータルの金利負担減額は
少しだったのですが、地味にこういった努力もしています。







関西大家の会 赤井さんのセミナーに参加させて頂きました。
今回のセミナーでは本質的なお話が
大半でしたので非常に充実した内容でした。



あっと言う間に不動産投資家に広まったIKEAの通称クネクネミラー
赤井さんがブログで紹介されたのが始まりだったのですね。



現在は規模拡大に走るのではなくバランスシートの改善
をされて投資全体のリスクを引き下げてらっしゃいました。



キャッシュ・フローを求めて地方から不動産投資を初めて
最終的に都心一等地に。
考え方が非常に勉強になりました。
開催して頂いたゴンさんまるこさんに感謝です。
関西大家の会が株式会社に?なっていたのか!
とびっくりしました。
(株式会社ではありません。)




本日は日本政策金融公庫の面談でした。
少額の修繕費でおまとめ融資をお願いしました。
おまとめ融資ってなんぞやって方はこちら



融資が通れば金利が大幅に下がりますので
定期的にお願いしています。



ちょうど前回融資して頂いた物件も満室一歩手前でしたので
タイミングとしてはベストだったかと思います。
大規模修繕した内容についてもプレゼンしましたが
なんと担当者さん現地確認されていて知ってらっしゃいましたね。



新担当者さんになってから話もしやすく、一生懸命取り組んで下さるので
ものすごくやりやすいです。


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鈴鹿マンション007さらに3件申し込みが入り
残り1室を残すのみとなりました。
満室まであと少し!



さて先日現地調査に行ってきました物件
全空予定の物件なんです。
近隣の物件の空室率は高めで満室にはかなり
苦労しそうなエリアでした。
ちなみに東南海地震がくれば津波にのまれるエリアです。
売値の55%OFFにて指値しましたが
おそらく通らないでしょう。



仲介業者さんは指値の理由を事前にお伝えしてから買い付けを
FAXしましたが、普通だったら破いて捨てられるレベルかもしれません。



鈴鹿マンション007の再生も終盤になってきましたのでそろそろ新しい物件が
欲しいです。




鈴鹿マンション007にさらに2件申し込みが入り残りが
残る空室が4室となりました。
満室が見えてきました。



さてここ最近が買う方の動きもしてまして
現地調査の上買い付けを入れました。
満室で立地も良い物件の為希望価格では通りませんでしたが
他の方が買わなければひょっとしたら回ってくるかもしれません。



さらにもう1つ物件の紹介を頂いたので明日現地に行く予定。
事前に家賃相場等は調査済みなので
あとは現地調査と価格交渉次第かと思います。












鈴鹿マンション007さらに3件申し込みが入りました。
これで残り空室は6室となりました


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1月は内見ゼロだった為 家賃値下げと広告費1か月上乗せを
した事を前回書きました。
今回それ以外に対策をした事は専任から一般に切り替えて
募集窓口を広げた事です。



リーシング能力では間違いないだろうと専任にて大手に任せていたんですが
残念な結果になりましたので、一般に切り替えて2社で競合してもらう形を
とりました。



管理の問題もあり本来この形にしたくなかったのですが、致し方ありません。
一般に切り替えてから内見も増え、一気に3部屋申し込みが入りました。
この調子で残り6室満室にもっていきたいと思います。




ついにこの日が来ました。不動産取得税の時期が。
約90万円今月末までに納めなさいとのお達しです。



予定通りなんですが、すごい金額ですよね。
がんばって納めようと思います。
今月の物件単体でのキャッシュ・フローは大幅マイナスとなりそうです。



さて鈴鹿マンション007は1月から本格的に募集を始めたんですが
上手くいっていません。
というか1月は内見がほぼないという事態でした。



繁忙期に満室にならないとかなり痛いので
募集条件を見直す事から改善しました。
強気の家賃設定をしてましたが、家賃を引き下げ、広告費も1か月上乗せ
しました。



するとようやく1部屋申し込みが入りました。ただこのペースだと
繁忙期に満室は厳しいと思います。
そこでもう1つ対策を行いました。







自然死された入居者さんの部屋に入りました。



遺品は整理され、死臭も消臭された状態での室内の確認
でしたのでガランとしていましたが普通でしたね。



霊感ゼロ人間ですのでこの辺は良かったかなと思います。
今後は通常通りリフォームの後募集するんですが
仲介業者さんとの打ち合わせで自然死があった旨告知する事
になっています。



通常自然死で発見が早かった場合告知の必要はないと思いますが
今回は告知する事とします。そして2人目以降は告知なしの通常の
募集予定です。






久しぶりの記事になりました。
先日山形アパート004に入居申し込みが入りまして
瞬間的に入居率は全体で58/59 98%(鈴鹿マンション007は除く)
もう1つで満室まできました。


しかし昨日1室退去がありましたのでなかなか満室までいきません。



さて鈴鹿マンション007ですが再生はほぼ完了してきまして
外壁塗装工事、舗装工事、内装工事、電気工事、看板工事、水道工事
あらゆる業者さんに入って頂きました。



あとはインターネット無料化工事を2月に行って完成といった具合です。
繁忙期中に満室にもっていきたいです。




先日鈴鹿アパート006で入居者が亡くなられました。
発見が早めだったのと、冬の時期であった為ご遺体の
損傷はさほどなく綺麗な状態だったそうです。



管理会社に手配頂いた警察により、現場検証の上ご遺体を
引き取って頂きました。
その後ご遺族に遺品の整理と、引取をして頂き、特殊清掃業者
により死臭を消臭して頂きました。



今回の件で管理会社のありがたさが身に染みました。
この様な事が一度でもあると管理費って安いです。







満室経営新聞&MSP 合同交流会に参加して来ました。
講師:融資交渉プロフェッサー 河田康則氏
講師:不動産再生ディレクター 中村一晴氏
懇親会ではNSX松田さんともお話が出来ました。



セミナーの中で河田さんが以下の様に成功の定義をおっしゃっていました。

成功=考え方×やる気×やり方

こう言ったセミナーに参加すると考え方とやり方(ノウハウ)
について知る事が出来ます。



ただ肝心な答えは自分で出すっていう姿勢が
大事なのかなと思います。



『賭博黙示録カイジ』で利根川のセリフのイメージでしょうか。

    大人は質問に答えたりしない 


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本日管理会社担当者様からの電話



管理会社担当者さん
「◯◯◯号室の生活保護の入居者◯◯さんなんですが
ここ2週間程音信不通で、本日警察立会いの元
安否確認したんですが、、、。」



管理会社担当者さん
「玄関ドアにチェーンが掛かっていて室内に入れなかったん
ですが恐らく臭いからして、、、。」



管理会社担当者さん
「おそらく亡くなられてるかと思います。」




「え?ええええ~。」



衝撃的な電話に一瞬思考停止状態でしたが
現実を受け止めつつ対処方法を話し合いました。



亡くなられた入居者さんのご冥福をお祈りします。







本日管理会社の優秀な担当者様より
夜逃げ部屋3の滞納家賃、原状回復費用、残置物撤去費用の
回収が出来ました。



46万円でしたのでかなり大きいです。
鈴鹿アパート006の1月のキャッシュ・フローを超えています。
1年超未回収で自分で裁判しようかとも考えていましたので
うれしいです。



銀行融資でもそうですが優秀な担当者と出会えるかどうかで
結果が違ってきます。



と喜びもつかの間先日夜逃げ部屋5が発生してしまいました。
管理会社と警察の立会で安否確認の結果もぬけの殻でした。
ただこちらは日本セーフティの保証付きですので滞納家賃は
保証されます。



夜逃げ部屋は続く、、、。








11月に入ってから山形アパート004にも動きがあり
入居申込が入りました。
学生の入居者さんが探し始めた様です。



一部の建物の解体を考えてましたがそのままの状態でした。
山形アパート004 残り空室が1室です。



入居率は全体で57/59 96%(再生中の鈴鹿マンション007は除く)
今年最高の入居率です。
10、11、12月と安定していますので
来年3月が来て欲しくない
です。








鈴鹿マンション007の外壁塗装、屋根塗装工事に入っています。
ちょうど今ベランダの窓を塗って頂いていて窓を養生している為
ベランダ側の窓が開けられない状態です。



入居者さんと職人さんとの会話で



入居者さんA
「変な事お聞きしますけど、他の方は全員退去されたんでしょうか?」



職人さん
「いえいえオーナーが変わり、改修工事中なんです。安心してお住まい頂いて
結構ですよ~。」



もともと入居者が少ないマンションでしたが、ガンガン足場がかかってガンガン
工事が始まるし、空室のドアもフルオープンでいろんな職人さんが
出たり入ったりでご心配頂いた様です、。



入居者さんにはご迷惑を掛けますが長年放置されていた物件
ですので見違える程に綺麗になると思います。








「家賃滞納でもう悩まなくていいんだよ。
私が迅速に解決するからね。」
夜逃げで未回収の鈴鹿アパート006のある汚部屋



家賃滞納と原状回復費、残置物撤去費用で40万強
管理会社の優秀な担当者様により
回収が出来るかもしれません。




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大型RC物件に買い付けを入れました。
物件価格は2億1千万。
かなりの指値を入れましたがまったく
通りませんでした。



結局1億9千ちょいで買い付けが入った様で
その方に流れそうです。
この価格だと表面で12%程度です。



RC物件に買い付け入れたのは初めてなんですが
やはり人気がありますね。
融資がつきやすく、キャッシュ・フローも出るのですが
この物件の場合若干難がありましたので今後が
厳しいかなと。



やはり人気のある物件は安く買えませんね。








鈴鹿マンション007の改修工事がスタートしました。
分離発注している為各業者さんとの工程管理が必要
になります。



内装の木部塗装工事からスタートして
終わり次第クロス業者さんに入ってもらいます。



室内、屋外それぞれ業者さんが入りますので
重なって作業がやりずらくなる可能性がある訳です。



そこで今回ネットで検索してダウンロードした
工程表を作成して各業者さん配布しました。



これで一目瞭然になり、業者さんもやりやすくなるかと
思います。



今回の工事に伴う業者さんは
塗装業者さん
クロス業者さん
大工さん
プロパン業者さん
電気工事業者さん
看板屋さん
掃除業者さん


これだけ入りますので間違っても一斉に入れてはいけません。
11月、12月は一人現場監督になりそうです。



教訓 大規模修繕の場合は工程表を作るといい


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