FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。




現在法人の決算1期目を迎え税理士さんと
もろもろ打ち合わせをしています。



法人の期首から1期目からなんとしても黒字化したい旨
伝えていました。



よく創業時の赤字は一過性の赤字につき銀行も
大目に見てくれると税務関係の書籍で見ます。



しかしわれわれ不動産賃貸業の場合2期目も一過性の
赤字になる可能性って大きくあると思うのです。



創業時に行った設備投資が2期目以降はなくなるから
黒字になる可能性が高いという理屈なんですが、
不動産賃貸業においては設備投資が2期目もある可能性
が高いと思います。



1期目と2期目の一過性の赤字を銀行はどう見るかっていう所が
問題だと思います。
おそらく一過性の赤字では説明がつきませんし、黒字になるまで
待ちましょうって事になるんではないでしょうか?



とくに今回は法人して取得した物件が空室率の高い物件であった為
売上が少なく、経費は多い為赤字になる要因がたくさんありました。



続く~~




関西大家の会 第25回セミナー&懇親会に参加
させて頂きました。



「好立地で高利回りをたたき出す!秘密のリノベーション・レシピ
  ~実例写真たくさん見せます~」

講師:    株式会社リノスタイル不動産 代表取締役 古田佳奈美さん

【セミナーの概要】


①リノベーション向きの物件とは?購入時に見極める3つのポイント

②リノベーションプランはどのように作るか?秘密のレシピ大公開!

③費用対効果の高いリノベポイントはコレだ!

④リノベーション費用 実例(見積もり明細)大公開!

⑤全空き物件が即満室!客づけの極意とは?




古田さんのセミナーは以前から賃貸住宅フェアにて聞かせて頂いて
いてすごく勉強させて頂いていました。



古田さんの物件の特徴でもあるのですがタイルを非常に上手く使用されて
らっしゃいます。ご本人のデザインセンスによって他の物件では真似出来ない
ような差別化がされており。所有物件はほぼ満室だそうです。



所有物件を見学させて頂けるチャンスも頂けたので今から楽しみです。




奈良大家の会に参加させてもらいました。


会長りょうさん今回は最後まで意識があって
びっくりしました。
すごい経歴をお持ちの
IT大家さん
ヤフオクと戸建て賃貸のカリスマ
竹内かなとさん
竹内さんの相方で男気溢れるシマダさん、
いつも素敵なお姉さま
hirokoさん
凄腕の投資家
せんとくん@奈良さん
他総勢10名程いろいろな不動産投資家さんとお話させてもらいました。



最近の収益物件の価格高騰もあり、やはりなかなか買えていない
のが現状だと思います。その中でも戸建ては新規で買ってらっしゃる方
が何人かいらっしゃいました。



奈良の収益物件は比較的水面下で取引される物件が多い様です。
インサイドで投資する事はやはり大切ですね。



情報交換頂いた皆様ありがとうございました!




すごい物件2の2行目の融資も融資期間が伸びず、返済比率が高くなりすぎた為
上手くいきませんでした。続いて別の金融機関にも打診してみます。



さて最近話題になっているふるさと納税
感度の高い方はすでに実践されてらしゃるかと思います。





メリットはあっても僅かなデメリット(2千円は最低かかる)しかありません。
早速私も納税にトライして見ました。



ふるさとチョイスというサイトが便利なので使用しました。
3箇所頼んでみたのですが
三重県尾鷲市
宮崎県都城市
北海道上士幌町を選びました。




このふるさと納税ですが最適上限額というのがありまして
これを計算するのがかなり面倒なんですが
税理士の叶温さんが
とてもいいソフトを出されてらしゃいまして
早速ダウンロードして私も
使用しました。



このソフトのいい所は不動産所得、事業所得、短期譲渡所得、長期譲渡所得
にも対応している所です。給与で試算出来るソフトはあるのですがこれに対応する
ソフトがありませんでしたので不動産投資家にとっては非常に使い勝手が良いです。

日本政策金融公庫の融資が通りました。



今月引き渡しの戸建て物件の融資なんですが
今回初めてオーバーローンにして頂けました。
若干希望より融資期間が短くなったのですが
すでに耐用年数大幅オーバーの為仕方ありません。



これでオーバローンに対する苦手意識というか
1つ壁を超えられたと思います。



今回融資が通った要因として
事業実績
担保
の2つにあったと思います。



前回の日本政策金融公庫での融資から1年たっておらず
法人での決算すら出てなかったんですが
直近の試算表と前回融資して頂いた物件の実績を
詳しく説明しました。



担当者さんも資料を見る限り前回の融資実行の効果が
みて取れると言っていました。



引き渡しまでにリフォーム工事の打ち合わせや見積をこれから
取っていきます。



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先日のすごい物件2の融資をすごい物件1でオーバーローン
で融資可の内諾を頂いた金融機関に打診していたんですが



結果















不可!


案件として担保も十分だったのですが支店決済を超えて本部決済
となる事、1案件としての融資額が大きい事などが不可の理由でした。
かなり期待していたのですがこればかりはどうしようもありません。



しかし諦めずに他行も当たってみようと思います。




必殺大家人さんのセミナーに参加してきました。
今回は有料版という事もあり実際所有されている
物件の写真や収支も教えて頂き、セミナー代以上の価値があったと
思います。
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債権回収のお話では文書の雛形をCDに焼いて配布下さい
まいしたので、すぐに実践出来る内容でした。



また一足飛びに安易にリタイアを目指してカモにされないように
注意されていました。実体験に基づいた内容なので
ものすごく参考になります。



1つまったく知らなかった言葉と実践的な内容も教えて頂いたので
試してみたいと思います。


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本日は日本政策金融公庫の面談でした。
今回
契約の終わった戸建て物件の融資です。



日本政策金融公庫さんはとくにチェックが厳しいです。
すべての通帳をチェックするのは以前からありましたが
今回は総勘定元帳を用意して欲しいと依頼がありました。



法人で1期目の決算が未だでしたので総勘定元帳までは
用意出来ませんでしたので通帳にて代用頂き都度説明
する事で対応しました。これまで総勘定元帳まで求められる
事はなかったのでちょっとびっくりでした。



その後担当者さんは今回の物件の写真をすぐに取りに行かれました。



すごい物件2の方は反応があり、指値は通りませんでした。
売り出してすぐという事もあり、様子を見たいようです。
もう少し売主が弱気になるまで待たないといけません。







昨日のすごい物件1の玉砕の前日に
実はすごい物件2の情報が入ってきておりました。



本日現地調査に行ってきまして空室をすべて確認して
きました。同じ轍を踏みたくなかったので今回は室内の確認
の前に買い付け証明書をFAXしておきました。



一番手のポジションとなりましたので早速前回オーバーローン可の
内諾を頂けた取引金融機関に資料を渡してきました。



なかなか検討ラインにのる物件情報が集められずに苦労していたのですが
なぜか今月は合格ラインの情報が集まってきます。色々と蒔いていた種が
実ったのでしょうか。










先日物件調査に行ってきた物件調査の結果
修繕費込みで採算が合うラインにて買い付けを入れていました。
ざっくり表面で30%
修繕費込みだと20%
問題を複数抱える築古RC物件でした。



実はこの物件の現地調査に時点で既に満額で買い付けが入っていました。
しかも現地調査はせずに。←最近すごく多いです。



2番手のポジションで取引金融機関に審査を依頼しながら
待っていたのですが
内1行は本日オーバーローン可と内諾を頂きました。



そんな中仲介業者さんに1番手の方の様子をお聞きするのと
融資内諾が取れた旨の連絡をしたのですが
1番手の方の融資が通り契約を進める段取りでした。



残念ですが、撤収!となりました。




買い付けが通った名張戸建て008物件の契約が無事終わりました。
決済は来月。
それまでにリフォーム工事の計画を練ります。



スペックは以下の様な物件です。

築32年
94㎡
320万円



修繕は最低でも100万はかかります。
5年程賃貸に出して更地で売ろうかと思っていましたが
売却もありかもしれませんね。



契約が終わってほっとしていたら
すごい物件情報が入ってきました。
明後日に現地調査に行ってきます。




鈴鹿アパート006にて入居者さんより設備のクレームが入りました。
今回エアコンの臭いが酷いので何とかして欲しいというクレームだった
んですが。



大なり小なり中古でお貸ししている以上、臭いは残ります。
入居されて間もない方であったのですがこのようなケースは
微妙な判断になるかと思います。



今回の臭いがひどいエアコンは製造から9年のナショナル製です。



①思い切って新品に交換。
②エアコンをプロの業者に委託して洗浄する。
③そのまま住まい頂く。



みなさんはどう判断されますか?




管理会社の担当者さんがすぐに動いて下さり、現地にて臭いを確認して
頂くと臭いは「ワキガ」レベルだったそうです。内部のカビにゆるものかもしれません。




今回私は①思い切って新品に交換しました。
製造から相応の年数が経っていますし、洗浄でも良かったのですが
今後の耐用年数を考えると交換と判断しました。



臭いに関しては個人差がりますのでケースバイケースでしょうね。









先日買い付けを入れた戸建て物件。カウンターオファーがありました。
そのカウンターオファーに対してすぐに合意。



来週契約を行い来月に決済予定となりました。
キツ目に指値にもかかわらず売主さんの反応もかなり早かったです。
やはり相続物件となると物件に対する愛着や金額に対するこだわりも
薄いのだと思います。



ざっくり表面で22%程。必要最低限のリフォーム工事で仕上げていこうかと
思います。

本日戸建て物件に買い付けを入れました。
相続で取得された物件の為価格が安く昨日問い合わせを
して本日現地調査。



築30年超えの為全体的に古く、手入れが必要でしたが5年程度
賃貸に出して、建物は解体後更地として売却の予定です。



安い価格にさらに指値をしましたので通るかどうかわかりませんが。



収益物件が枯渇していると口々に収益物件を扱っている業者さんからお聞きしますが
出る時にはこういった相場より安い物件が出るもんです。

岐阜でこれは?っという物件が見つかりまして
早速資料請求してみて翌日電話をしてみたら既に買い付けが2件入ってました。



某大手収益不動産サイトに載っていた物件でした。現地に行って内見しようと思った
のですが担当の方の予定が空かず、調整していたら現金購入の方に決まってしまった
様です。



見に行かずに買い付け入れる訳にもいかず。あっという間に今回の物件は流れ
てしまいました。
次の物件を早く取得したいです。


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関西大家会 ソプラノ大家さんのセミナーに参加させて頂きました。

【セミナー概要】

 

①宅建業者関連のお話&プチリフォーム&クリーニング

・宅建業者関連の話

・宅建業者になるまで(手続きと費用など)

・宅建業者になってみて(メリットなど)

・簡単にできるプチリフォーム&クリーニング

 

②コミュニケーション力のある大家さんになろう

・こんな大家さんは困る(管理会社・職人・銀行マンへのアンケート)

・家族に協力してもらうコミュニケーション術

・シチュエーション別コミュニケーション術

・管理会社さんと強力タッグを作る方法

 

③第一印象アップレッスン実技

・基本のビジネスマナー

・素敵な笑顔の作り方

・張りのある声の磨き方


個人的に学びになったのはたくさんのノウハウが学べる今の環境で
コミュニケーション力で差が出るとおっしゃいっていた点です。


管理会社に好かれる第1位は
提案を聞いてくれるだそうです。


これについては私の実体験としてもすごく納得いく部分です。
現在74戸全戸満室運営出来ているのもこれが大きいです。


管理会社といまいち上手くいかず空室があるという方は
管理会社の提案に「いいですよ~。」といってみて下さい。


不思議と満室になると思います。
だって提案を聞いてくれる大家さんは好かれる第一ですから。




公正取引委員会および中小企業長官の連名で
消費税の転嫁拒否等に関する調査なるものが送られてきました。



消費税の転嫁拒否を行う事業者の情報を回答せよ。
という趣旨でした。



不動産賃貸業において4月以降みなさんは消費税はどの様に
対応されてますでしょうか?



駐車場、ケーブルテレビ代、水道料金等が対象なるかと思いますが
これらは4月以降消費税増税分転嫁していっています。



では不動産賃貸業者で課税売上1千万以下の免税事業者に対して
消費税を払わなくていいのでしょうか?
そうではありません。



この事例はまさに回答用紙の中に事例としてのっておりました。
理由としては仕入れや経費に対して支払った消費税を控除出来ない為
消費税課税事業者との税金の差はそれほど多くないから。



といった事です。



困った事に先日管理会社の担当者にこの趣旨の事を言われたのですが
間違った解釈ですので理解してもらう事が必要でした。










先日鈴鹿006アパートで新たな夜逃げ部屋5が発生しました。
とここまでは今まで経験済みなので
さほど驚きません。



ところが本日管理会社より電話があり
ちょっと困った事が、、、。



夜逃げした元入居者さんが、、、。











逮捕!



されました。




容疑は食い逃げ。
逮捕された結果管理会社に連絡が入り見つかったんですが
困ったものです。




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先週以前から取引のある業者さんから物件紹介があり
現地調査してきました。
少し空きはありますが内部の手入れは比較的されてありました。
ただ価格は高い。



売り値の40%(60%OFF)にて買い付けを入れました。
今の所ピクリとも返事はありません。



価格が高いので自分の買える基準まで下がれば買いますし
下がらないのであればパス!です。













鈴鹿マンション007が完全満室になりました。
満室により表面利回りは23%
しっかりとキャッシュ・フローを生んでくれる物件へと再生しました。



なにより外壁塗装を初めて行いましたので経験値が増えました。
今後外壁がボロボロの物件でも概算でこれくらいで修繕可能
っていうのがわかる様になった事が大きいです。



仲介業者さん、管理会社さん、塗装業者さん、クロス業者さん
シルバーさん、電気屋さん、水道業者さん、舗道業者さん
看板業者さん、デザイナーさん、日本政策金融公庫に感謝!!

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