FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。

先日見た富貴ヶ丘の物件が気になる。 購入物件に住まいを移して 退去した物件を賃貸に出す予定。 いわゆる 「やどかり投資法」です。 思えば大学時代に 不動産投資の知識があれば ワンルームマンションを購入していた。 大学時代の月の家賃が45000円(共益費込み) 4年間住まいしたので 合計 216万円 地方のワンルームマンションであれば 300万から400万程度で購入可能です。 4年間自分で住んでから もう4年 賃貸に出せば投資した金額をほとんど回収出来ていた。 知らないという事が損をする時代です。 自己投資に対するリターンが一番高いと言われるのはこの為でしょう。

本日は物件調査がんばりました。

いずれも名張市の物件。

累計1件目は桔梗が丘の物件。

便利で土地値も高いエリアですが

事故の多い交差点の角地の為断念。

おそらく賃貸で借りられる方も交通量の多い角地物件は敬遠すると

思います。

累計2件目はつつじが丘の物件

こちらは任意売却物件

築6年で1300万円なのですが

外溝がまったく購入時のままです。

6年前建築会社が倒産した為です。

最近では富士ハウスが倒産して

名張でも建築中でそのままの物件があります。

着手金で7割要求するなど去年から資金繰りにかなり

困っていた様です。

外溝や内装工事に400万程かかりそうですので

その分の値引きが出来て まわるかどうか。

こちらは保留。

累計3件目は富貴ヶ丘の物件

売値は1340万

築13年

某有名ハウスメーカーの物件。

今回積算価格をはじめて計算してみた.

じつは積算評価の方法がいままでよくわかっていなかった.

参考にしたのがこちら

『サルでも出来る不動産投資超簡単!高利回り物件の積算評価』

計算の結果1901万となった.

鉄骨の場合木造より耐用年数が長いので

積算価格も高くでる。

銀行の担保評価はこちらの7割だと仮定すると

1330万が担保評価になる。

積算評価が高いと融資に有利です。

こちらは検討物件にする。

累計4件目は

同じ富貴ヶ丘の物件

土地値が700万程度で

購入可能価格は550万円

150万で解体して売却してといった出口戦略がある。

ただ物件はS50年築とかなり古い。

賃貸に向けてリフォームは130万程度必要だろう。

こちらも要検討物件。

物件調査のあと入居者からの退去連絡があった。

ここでテンションが一気にさがったってしまいましたが

また満室に向けてがんばります。

本日取り寄せた物件図面 山形県にある 木造アパート S59年築 遠隔地であるが 少し興味がわいたので資料請求してみた。 1ルーム12室 風呂トイレ共同 一般的には 風呂トイレ共同は嫌われる しかも全室空室の 最初のハードルが高い物件。 売り出し価格ではとても買えない。 家賃も月2万程だろう 月2万×12ヶ月×12部屋×空室率50%=144万 売り出し価格は 780万だがもし400万で買えたとすると 表面利回り 36% (物件諸費用等は考えない) この位の価格まで指値可能なら検討の余地がある。 明日業者に問い合わせしてみよう。

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三重県に住む FP大家です。 金持ち父さん貧乏父さんを読んだ事がきっかけで投資に興味を持ち 2005年 不動産投資をスタート。 現在所有不動産3件(内自宅1軒) 月の家賃収入は約10万です。 お金の為に働かなければいけない状態ではなく お金の為に働かない
経済的自由が目標です。 さらなる4件目の不動産獲得に向け活動中。 また投資仲間も募集していますので 気軽にコメントください。

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