FP大家の不動産投資 金持ち父さんになる!

2005年12月より不動産投資をスタート。低属性の自営業者から日本政策金融公庫から融資を受け、不動産賃貸業の規模をゆっくりですが拡大。35歳でアーリーリタイアを実現。




先日の新たな物件情報の融資を至急依頼しまして
担当者さんが自宅に来られれたのですが
そこにいたのは、、。





















支店長!!
突然の訪問に思わず後ずさりしたのですが
「そんな後ずさりする必要ないやん」
と支店長様。


よっぽどいい物件を持ち込んだのか?
なんて期待していたのですが



なんと401Kのセールスでした。本日契約が必要と軽く詰められましたが
次回融資して頂ければ喜んで!!
という事で融資審査をして頂く事になりました。



個人の申告書を見ればどういった節税をしているか明らかですので
節税商品としてのセールスだったのでした。



担当者さんには今はキャッシュアウトを伴った節税する意向がない事、積極的に利益を出したい事
を説明してあったのですが。金融機関としてのノルマがありこれも仕方の
ない事かもしれません。



こういったセールスも融資取引があってこその事ですので
程度にお付き合いしていこうと思います。



でも融資実行の後でね!!




新たな物件情報が入ってきまして本日現地調査をしてきました。
結果購入したいと思ったのですが、既に4本買い付けが入って
しまってました。



原因は物件があるエリアに対する思い込みだったのですが
現地調査で問題がないといった事がわかりまして買いの判断
をしました。



満額で買い付けを入れましたが、回ってくる可能性は低いです。
ただやれる事はやりたいと思います。



少し行動が遅かったので反省です。




価格のついていない物件に買い付けを入れました。
買えるかどうか全くわかりませんが非常に可能性の
ある物件だと思います。



可能性というのはいい条件で買える可能性という意味です。
なぜかと言うと売主さんが亡くなっている為高く売る必要が
ないからです。



あとは債権者次第といった所です。
おそらくすぐにまとまる事はないのでグリップしつつ追いかけたいと
思います。




価格のついていない物件を見に行ってきました。
入居率は良好ですが建物外部のメンテナンスはあまりなされてません。



内部は状態が良くルームクリーニングですぐに貸せそうな感じでした。
今まで内部が荒れまくった部屋をたくさん見てきたせいか
ルームクリーニングが出来ていないだけの部屋は物凄く綺麗に見えます。
希望価格をお伝えして交渉を進めていく予定です。



どうなるかまったくわかりません。まだまだ妄想レベルのお話です。




とある所から物件の紹介を受けました。
この物件は価格がついていません。



というのも売主様が亡くなってしまっているからです。
残債もかなり残っているのですが、残債ではだれも
買う方はいないでしょう。



債権者次第といった所なのですがおもしろそうな案件なので
明日すぐに見に行く約束をしました。




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投資家仲間にお誘いを頂き著書「リニューアル投資法」



で有名な不動産再生ディレクター 中村一晴さん
さらにキャバクラ大家さんの物件視察をさせて頂きました。



結果ものすごく刺激を頂きました!
物件の実物を見る事はコンテクスト(自分の器)を広げられます。



目の前に今回見させて頂いた様な物件がきた時躊躇なく買えると思います。
物件見学ってすごくいいですね。



お誘い頂いたのが2日前だったのですが予定を変更して行く事を決断して
良かったです。

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お二人とお誘い頂いた投資家仲間、ご一緒頂いた投資家さんに感謝!!





日本政策金融公庫の担当者さんより電話がありました。
何となく電話のタイミングが早過ぎるので嫌な予感はしてましたが



やはり今回融資は不可でした。
前回の懸念材料が払拭出来なかった様です。
残債が半分程度になれば検討しやすいと言われましたが
そこまで待つのは現実的ではありません。
時間は有限です。


しかし引き続き機会をみて日本政策金融公庫にはチャレンジしてみようとは
思います。




前回の現地してきた物件ですが、様々な所から問い合わせが
殺到した様です。最近は東京からの問い合わせが多いみたいです。



現在買い付けは通り、融資申込をしている最中です。
本日は急ぎ日本政策金融公庫に面談をしてもらいました。



融資申込書はFAXの上本紙は面談時に持参しました。
ブログには書いてなかったのですが今年2月、去年11月にも
融資の申込をしておりほぼ3か月に1度申込をしている事に
なります。



今年2月、去年11月の結果は融資不可でした。
理由としては借入総額が多い(日本政策金融公庫としての)
融資依存である事。



それでも積算評価が高い事や事業収支(キャッシュ・フロー)が良い
事、
過去実績で融資して頂いた物件が満室稼働している点と
その決算書等はしっかりと説明しておきました。



やれる事はやったので後は結果を待つのみです。

不動産投資専門税理士の叶さんが
ふるさと納税の新書を出されましたね。



早速amazonで注文しました。
出版キャンペーン中で特典も頂きましてこれから見て見ようと思います。

【特典1】動画セミナー

税理士叶 温の食費が節約できる節税対策!「ふるさと納税」活用法!

(Youtubeシークレット動画77分)


【特典2】小冊子

賢くお金を残す!はじめての不動産投資入門(ダウンロード版PDF91ページ)

サラリーマン時代に年収400万円で1億の物件をフルローンで買った税理士大家の?投資物語~


【特典3】ふるさと納税管理表(ダウンロード版 excelファイル)


出版キャンペーンは、24日(日)までです。

最近ふるさと納税をしようと
ふるさとチョイスを見てみたのですが
結構売り切れが多かったですね。

ちなみに去年は
三重県尾鷲市
宮崎県都城市
北海道上士幌町
大阪府和泉佐野市を選びました。
叶税理士が作った「ふるさと納税計算ソフト(平成27年度版)」
で自己負担2,000円で済む最適上限金額が試算できます

またときどきチェックしようと思います。










気になる物件が出てきまして
現地調査に行って来ました。
現地に行ってみると、建物の割に敷地がすごく広い
物件でした。



入居率が悪く、またその原因もわかりました。
土地値以下まで指値が可能で表面利回りも19~20%
まで可能かもしれません。



通常土地値物件は積算は出やすいのですが利回りが低かったり
といった事が多いと思います。その為キャッシュ・フローが出にくいの
のが難点です。



今回の物件は利回りは高いのであとは融資期間が十分取れると
キャッシュ・フローが出るのですが。




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第27回関西大家の会に参加させて頂きました。



講師:たちばな はじめさん

不動産投資家必見!
元多重債務者が語る、法律家がゼッタイに話さない『借入金の真実』



1.約6億円の多重債務を負い、どうして復活できたのか?
2.「自己破産させない屋」とは何なのか?
3.借金6億円でもクレジットカードが使えるってホント?
4.借金苦の自殺・未遂者年10万人。あなたが守るべきものは?
5.死んでも返すべき債務を持つ人間は一人もいない!
6.銀行の守秘義務で広く誤解されている事実とは?
7.口座差し押さえのしくみ、差し押さえさせない対策とは?
8.会計法を理解したら・・・それでもあなたは自己破産?

不動産投資をこれからはじめる方とお話させて頂く機会があり
借金に対する考え方をお聞きすると自分が返せる範囲の借金
ではじめたいとおっしゃっていました。


目指す投資の規模は人それぞれですのでこれはこれで良い
のではと思います。


ただし私の場合返済原資は家賃収入ですので自分の収入から
返すという考え方はしていません。



規模拡大の時期は借入を伴いリスクテイクしていく必要があります。
では万が一借金が返せなくなる場合どうなるのか
これが今回のたちばなはじめさんのセミナーで知りたい事でした。



「借金は必要でも返せなくなるなったらどうしようかな~。」
これではアクセルとブレーキを同時に踏んでいる状態になりますので
前に進めませんよね。


今回のセミナーはすごく良いセミナーでした。
ピンときた方はぜひセミナーを受けられた方が良いと思います。

いつも有益なセミナーを開催して頂いているゴンさんまるこさんに感謝!













伊賀マンション010では自治会費を集金して
自治会を納めているのですが
こちらのマンションの自治会はやっかい



入居者さんから組長を選出の上
自治会行事への参加を必須としてます。



前オーナーは管理人さんを置いており管理人さんが
組長になりこれまで自治会行事への参加をしてきたのですが



オーナーチェンジに伴い管理人から管理会社に変更しました。
管理会社としても自治会行事への参加までは業務外の為
当然出来ません。



賃貸物件の場合オーナーもしくは管理会社が自治会費を集金する代わりに
自治会行事への参加は免除という事が一般的かと思います。



自治会行事への参加はお断りしているのですが、今の所認めてもらってません。




伊賀マンション010の決済後
かなりバタバタとしています。



管理会社を決定後、募集条件の打ち合わせ
リフォーム工事内容打ち合わせ、さらに各種経費
支払いの手続き。



そんな中でも続々と申込が入りはじめています。
購入時点で空室は12室あったのですが
本日で5室も申込が入りました。



リフォーム工事が間に合わないのではと思う程早いペースです。
現在が繁忙期である事ももちろんなのですが
今回は一気に埋める為に募集条件を相場より5千程引き下げた
事も大きかったと思います。



長期的に見ると募集条件の引き下げはマイナスになるのですが
大量の空室を抱えた物件の場合一旦は早期に埋めてしまうのが
得策ではないかと考えます。






名張戸建て008に申込が入りました。
年明けから何度か申込が入っていたのですが
2回キャンセルがありました。



キャンセルの理由が初期費用が用意出来ないと
いう理由だったのですが今回の方は年収が高く、
属性の良い方に申込頂きましたのでそういった
事は無いでしょう。



長期でご入居頂きたいです。


↓キッチンの様子
DSC03230


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すごい物件2の物件の決済を受けました。
今回の物件は初めてのRC物件です。



ざっくり概要をお話しますと
RC
築20年
利回り15%
入居率は50%
です。



かれこれ去年の9月から取り組んでいた物件になりますので
喜びもひとしおです。



しかし現状の入居率が悪く入居率を上げないとキャッシュ・フローが
まったくでませんので繁忙期中に満室を目指します。



自分にとってはこの物件が大きいターニングポイントになる気がします。


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売主立会の元すごい物件2の最終現地確認を行いました。
境界杭がなくなっている箇所があり、そちらを確認。



現地で空室の部屋を全て確認もさせて頂きました。
売主に現地確認の上説明をしてもらったのは初めてです。



今までは決済時に初めてお会いするパターンでした。



汚部屋が2部屋ある事は知っていたのですが
その内1部屋は小規模なボヤが過去あった事もわかりました。
部屋が汚すぎてボヤの跡がわからなかったのですが
売主さんに明示してもらいようやく場所がわかりました。



ボヤの跡がわからないくらいの汚部屋って、、、。(苦笑)



これまでも建物の維持管理方法もお聞きできました。
今回は 自主管理+現地管理人
というパターンです。



引き継ぐべき所は引き継ぐ、改善すべき所は速やかに改善します。
今週末に売買契約を結びます。




本日はすごい物件3の契約日でした。



しかし










結果的に契約を中止しました。



どう言った事かと言うと売買契約に伴うリスクが大きい事が
事前に察知出来たからです。
察知出来ずに売買契約を行っていたらとぞっとします。



詳細は現在進行形なので書けないのですが
すごい物件3に関してはかなりの問題を抱えて複数の関係者が
トラブルに巻き込まれる可能性があります。







すごい物件3の情報が入り今回現地も見ずに買い付けを入れました。
現地確認には明日行きます。
情報に間違いがなければ買い付けが殺到するのではと思います。



すごい物件2の方は今月末契約で来月末決済の予定になりました。
契約までに細かい詰めの調整を行っている最中です。



隣地との境界の境界杭が欠損している箇所がありその復旧をするか
説明書きのみで対応するかどうか?



固定資産税精算の起算日を1月1日にするか4月1日にするか?



などなど。





去年から融資付けで動いていたすごい物件2ですが
年末年始で動きがありました。



2行目の融資打診も融資期間が伸びず断念しました。



その後もう1行 預金取引のみの銀行へ打診してみた結果
こちらも担保評価が伸びずに不可でした。(3行目)



そして今回の物件取得は無理かなと諦めかけていたのですが
だめ元で資料を持ち込んだ

まったく取引の無い銀行、
預金取引のみの銀行

2行の内まったく取引の無い銀行が1か月半程の審査の結果積極的に扱いたいとのお返事を
頂きました。(4,5行目)



内諾を頂けたので購入したい旨を昨年12月に仲介業者さんに
大喜びでお伝えしました。



ところが土壇場になって指値交渉の中で話がついていた売買金額を上げたいと
売主が言いだしたのです。



これには参りました。
すでに内諾を頂いた銀行では指値交渉をした売買金額で事業計画書
を提出していました。



考えた結果売主の要求をのむ事にし、事業計画書の修正と融資希望金額
の変更をお願いしました。



結果昨日担当者が来られて上方修正した融資金額での内諾も頂けました。
無事購入出来れば初めてのRC物件になります。




北海道の倶知安町に1つ小さめの物件を購入しました。
2戸の共同住宅です。
人口が1万5千人しかいない小さな町なんです。



倶知安町はニセコアンヌプリの極上パウダースノーで世界的に知名度があり
蝦夷富士『羊蹄山』や清流『尻別川』など自然豊かな場所で
北海道新幹線の新幹線駅の決定もされています。



このエリアに賃貸経営に必要な各業者さんの知り合いがまったくいない為
手探り状態で当たっています。
取り急ぎクロス工事と畳工事の業者さんが見つかって見積をとりました。



後は冬季間の除雪、排雪をどこかの業者さんに頼まないといけません。

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